Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkująca obniżeniem wartości nieruchomości – jak przypilnować swojego interesu

W ostatniej publikacji dotyczącej problematyki skutków zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mówiliśmy o sytuacji, w której zmiana miejscowego planu powoduje wzrost wartości nieruchomości. Dziś z kolei kilka słów o tym, co dzieje się, jakie są konsekwencje i jakie możliwości, gdy plan miejscowy lub jego zmiana pociąga za sobą spadek wartości nieruchomości.

Właściwie, to sytuacje takie mogą być dwojakiego rodzaju:

  • w efekcie działań planistycznych korzystanie z nieruchomości lub jej części zostało ograniczone, albo
  • zmiana wprowadzona planem powoduje, iż nieruchomość prawie całkowicie traci na wartości, gdyż uniemożliwione zupełnie będzie korzystanie z niej (oczywiście z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości).

Przykładem obrazującym pierwszą sytuację może być wyłączenie możliwości zabudowy na gruntach rolnych (czyli, przed zmianą planu grunt był rolny, ale dopuszczona była na nim zabudowa zagrodowa, a po zmianie planu grunt pozostał rolny, ale nie wolno posadawiać na nim żadnych budynków). Z kolei przykładem obrazującym drugą sytuację (przykładem dość powszechnym) może być przeznaczenie nieruchomości na przykład mieszkaniowej pod drogę publiczną.

W obu przypadkach właściciel nieruchomości (albo użytkownik wieczysty) mogą wystąpić do właściwego organu gminy z roszczeniem odszkodowawczym. Pamiętać należy, że możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego jest ograniczona w czasie – zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mają 5 lat na złożenie wniosku o odszkodowanie. Termin zaczyna biec od dnia, w którym plan miejscowy (albo zmiana tego planu) stały się obowiązujące. Jest to termin zawity i jego przekroczenie skutkować będzie zarówno odrzuceniem wniosku przez gminę, jak i oddaleniem pozwu przez sąd. Gmina, zgodnie z art. 37 ust. 9 wspomnianej ustawy, ma 6 miesięcy na wykonanie obowiązku wyznaczonego roszczeniem właściciela. W praktyce, niestety, nie oznacza to, że zawsze gminy w tym terminie dokonują wypłaty odszkodowań, ale upływ tego terminu uprawnia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości do ubiegania się o odsetki za zwłokę.

Zamiast roszczenia odszkodowawczego można żądać wykupienia przez gminę nieruchomości lub jej części. Istotny jest tu bezpośredni związek między określonym żądaniem a poniesiona szkodą, który trzeba w składanym wniosku wyjawić i uzasadnić. Należy liczyć się z tym, że gmina w miejsce wykupu nieruchomości może zaproponować nieruchomość zamienną. W przypadku wykupienia nieruchomości przez gminę, albo w przypadku zamiany nieruchomości wygasają wszelkie uprawnienia właściciela do pozostałych roszczeń (czyli po wykupie lub zamianie nieruchomości właściciel nie może ubiegać się już o odszkodowanie).

Odszkodowanie równe jest różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu a wartością nieruchomości po wejściu w życie planu. Żadne przepisy nie obligują ani gminy ani właściciela do powołania biegłego ds. wyceny nieruchomości i dokonania oszacowania. Niemniej jednak składający wniosek o odszkodowanie powinien znać i wskazać we wniosku rozmiar szkody, a tym samym wysokość dochodzonego odszkodowania. Oszacowania tej różnicy dokonuje najczęściej powołany przez gminę biegły – rzeczoznawca majątkowy.

A co w sytuacji, w której właściciel nie skorzystał z przysługujących mu roszczeń i wpierw zbył nieruchomość? Nadal może ubiegać się o odszkodowanie, które będzie równe obniżeniu wartości nieruchomości, jednak wysokość odszkodowania będzie ustalana w tym wypadku na dzień sprzedaży nieruchomości. Należy podkreślić, że poprzez zbycie rozumie się tylko odpłatne przeniesienie prawa własności/użytkowania wieczystego nieruchomości (a więc przez zbycie nie rozumie się darowizn, zamian itp.). W przypadku rozbieżności pomiędzy wyobrażeniami o rozmiarze szkody właściciela i gminy, powoływany jest rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje oszacowania.

Należy także wspomnieć, że wybór drogi, jaką będzie mógł podążać właściciel, jest zależny od indywidualnej sytuacji tego właściciela i jego nieruchomości. Tak więc w sytuacji, w której z różnych subiektywnych powodów właściciel pod żadnym pozorem nie jest w stanie zgodzić się z nowym ustaleniem planistycznym może zaskarżyć uchwałę gminy do sądu, albo (co niestety jest mniej skuteczne) wnosić do gminy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.