Z nieruchomości korzystanie

Polski system prawny, obok wywłaszczenia polegającego na odjęciu prawa własności nieruchomości, przewiduje również ograniczenie korzystania z nieruchomości ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, zwykle przedsiębiorcy wykonującego określoną działalność, której skala lub rozmiar przestrzenny wymagają korzystania z cudzych nieruchomości. Z przypadkami takimi mamy do czynienia na gruncie prawa geologicznego i górniczego, kiedy to, zgodnie z art. 18, jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działaności regulowanej ustawą, przedsiębiorca może żądać umożliwienia korzystania z tej nieruchomości lub jej części przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem. Inną podstawą, wykorzystywaną przez przedsiębiorców przesyłowych, są zapisy art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi Starosta może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie urządzeń infrastruktury (linii elektroenergetycznych, gazociągów, wodociągów i.t.p.). 

Choć ustawodawca dla każdego z wyżej wymienionych przypadków inaczej zaprojektował sposób rozwiązywania ewentualnych sporów powstałych na gruncie udostępnienia nieruchomości (w pierwszym spory rozwiązują sądy powszechne, w drugim organy administracji), to wynagrodzenie z tytułu umożliwienia przedsiębiorcy korzystania z cudzej nieruchomości, zwykle ustalane jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego w sprawach wartości nieruchomości). 

W toku sporządzania operatu szacunkowego (opinii o wartości nieruchomości) rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest kierować się zapisami powszechnie obowiązującego prawa korzystając przy tym z twardych danych rynkowych o transakcjach określonymi rodzajami praw do nieruchomości. Poważnym problemem dla większości odbiorców operatów szacunkowych jest ich lektura – często są to opracowania zrozumiałe tylko dla wąskiego kręgu osób; wszyscy pozostali, w tym również strony postępowania i ich pełnomocnicy, mają ze zrozumieniem toku rozumowania biegłego znaczne problemy, które nasilają się zwłaszcza wówczas, kiedy – zgodnie z praktyką – biegły (rzeczoznawca majątkowy) nie kieruje się bezpośrednio pozyskanymi danymi rynkowymi (często z uwagi na ich brak) ale stosuje różnorodne współczynniki i zależności. 

Wypracowana przez środowisko rzeczoznawców praktyka określania wartości wynagrodzenia z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości przez inny podmiot, stosowana również w sytuacji określania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, polega, z grubsza rzecz ujmując, na zastosowania współczynnika ściśle powiązanego z wartością nieruchomości. Współczynnik ten, zwany przez niektórych „współczynnikiem współkorzystania” mówić ma z jakiej części nieruchomości, w wymiarze gospodarczym a nie przestrzennym, korzysta podmiot uprawniony. Problem polega na tym, że konstrukcja a co za tym idzie wartość tego współczynnika jest, nie tylko dla odbiorców opinii ale również dla samych autorów, bardzo często mało zrozumiała – stanowi on bowiem raczej przestrzenną a nie gospodarczą „wizualizację” podziału korzystania pozbawioną przy tym całej sfery zagwarantowanych przepisami prawa uprawnień i nałożonych prawem obowiązków tak właściciela jak i podmiotu uprawnionego. 

Najbardziej jaskrawą konsekwencją takiego stanu rzeczy jest spór toczony wokół opodatkowania nieruchomości gruntowej oraz podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku. Jeśli bowiem przyjąć, że płatność podatku od nieruchomości zawsze obciąża właściciela a sposób korzystania z nieruchomości (jej przeznaczenie) ustalane jest według korzystania dominującego, to właściciel nieruchomości rolnej lub leśnej na której pobudowano urządzenia infrastruktury (np. linię elektroenergetyczną) może zostać zmuszony do zapłaty podatku od nieruchomości jak od nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą pomimo, że dla właściciela jest to stale nieruchomość rolna lub leśna a z jej walorów gospodarczych korzysta inny podmiot. Co więcej pomimo, że zgodnie z praktyką wyceny nieruchomości, wynagrodzenie z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości jest jednorazowe i oparte o jej wartość zgodną z dotychczasowym sposobem korzystania (rola lub las) – zwiększony podatek obciążać może właściciela „po wsze czasy” a przynajmniej tak długo, jak długo inny podmiot z niej korzysta.