Wysokość odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości przejętej dekretem Bieruta

Gospodarka nieruchomościami po II wojnie światowej skomplikowała życie wielu polskich rodzin na terenie Warszawy. Na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy nieruchomości warszawskie przechodziły na własność państwa. W wielu wypadkach do przejęcia dochodziło w sposób niezgodny z samym dekretem, czego pokłosiem są postępowania administracyjne oraz sprawy sądowe w toku. Dziś na takich rozprawach rzadko już spotkać można ówczesnych właścicieli tych nieruchomości, najczęściej są to ich dzieci lub wnuki, ewentualnie następcy prawni którzy weszli w posiadanie roszczeń odszkodowawczych. W ten sposób jeden przepis bardzo niekorzystnie wpłynął na rozwój kolejnych pokoleń warszawiaków. Po blisko 70 latach od daty wejścia w życie dekretu (21.11.1945 roku) przejęte przez państwo nieruchomości najczęściej diametralnie zmieniły swój stan, a najczęściej również przeznaczenie opisywane w planie zagospodarowania przestrzennego. Rozwój miasta na przestrzeni kilkudziesięciu lat spowodował, że grunty często niegdyś peryferyjne obecnie znajdują się w jego centralnych rejonach, a ich potencjał związany z możliwością bardziej intensywnej zabudowy najczęściej wzrósł. Drugim biegunem są oczywiście sytuacje w których państwo na mocy innych przepisów przejmowało w kraju grunty rozparcelowane przed II wojną światową na działki budowlane, by wprowadzić na nich zakaz zabudowy i przeznaczyć np. pod tereny zieleni.

Obecnie na mocy art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Warszawski ratusz od dłuższego czasu alarmuje, że wypłaty odszkodowań m.in. z tytułu dekretu Bieruta stanowią nadmierne obciążenie finansowe dla miasta. Trudno z tym polemizować, niemniej należy pamiętać, że wysokość roszczeń nie powinna być przesłanką do tworzenia narzędzi prawnych mających za zadanie ograniczenie liczby osób ubiegających się o taką rekompensatę. Chyba, że jako państwo zmierzamy w kierunku ustroju z minionej epoki lub próbujemy pokazać prawdziwą twarz obecnego… Tak można bowiem odbierać senacki projekt uchwały z dnia 7 lutego 2015 r. w sprawie wniesienia do Sejmu projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Państwo jawi się w nim jako łupieżca własnych obywateli obwarowując kolejnymi ograniczeniami możliwość uzyskania odszkodowania i przydając państwu kolejne uprawnienia kosztem pokrzywdzonym wadliwym zastosowaniem dekretu.

Jak powiedział Alexis de Tocqueville, XIX-wieczny francuski myśliciel polityczny i dyplomata: „Nie ma takiego okrucieństwa, ani takiej niesprawiedliwości, których nie mógłby dopuścić się skądinąd łagodny i liberalny rząd – jeśli zabraknie mu pieniędzy”. Skoro pieniędzy brak to należy je zabrać/nie oddać tego co się słusznie należy. Zostawmy jednak problemy coraz bardziej powszechnego braku pieniędzy.

Kwestie stanu nieruchomości oraz jej przeznaczenia są czynnikami cenotwórczymi. Art. 4 .17) ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie stanu nieruchomości. Zgodnie z treścią przepisu należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Jeśli mamy do czynienia z szacowaniem wartości gruntu „dekretowego” to należy zauważyć, że obecnie obowiązujące przepisy wskazują, iż zarówno stan jak i przeznaczenie nieruchomości powinny być uwzględniane na dzień wejścia w życie dekretu a wysokość odszkodowania powinna być wyrażona w cenach aktualnych. Takie podejście pozwoli na prawidłowe oszacowanie wysokości odszkodowania, gdyż zapłata będzie odzwierciedlać faktyczne możliwości terenu który z mocy prawa przeszedł na własność gminy m. st. Warszawy z dniem 21 listopada 1945 r. Ma to duże znaczenie praktyczne, gdyż w wielu przypadkach obecne przeznaczenie w miejscowym planie pozwala na bardziej intensywną niż wówczas zabudowę, a i stan nieruchomości bywa zupełnie odmienny.

Dobrym przykładem na to, że przy wypłatach odszkodowań z tego tytułu powinniśmy uwzględniać historyczne przeznaczenie jest chociażby spojrzenie na nietypową w granicach Warszawy sytuację, kiedy należałoby zapłacić za grunt ówcześnie budowlany, a dziś pozbawiony możliwości zabudowy, a więc z reguły mniej wartościowy (np. tereny zieleni). Jeśli przyjęlibyśmy czynione czasem założenie, że szacować należy przy uwzględnieniu obecnego przeznaczenia to jak przekonać właściciela dawnej działki budowlanej, że dziś w związku z jej obecnym przeznaczeniem, może uzyskać odszkodowanie na poziomie istotnie niższym od wartości gruntu budowlanego, gdyż aktualny plan zagospodarowania przewiduje tu tereny zieleni?

Tak samo mylne jest oczekiwanie, że za grunty przeznaczone wówczas pod zabudowę jednorodzinną należy zapłacić dziś tyle, ile płacone jest w tej lokalizacji za tereny zabudowy wielorodzinnej, gdyż takie jest obecnie ich przeznaczenie.

Konkludując: jeśli zakładamy, że w najczęstszych przypadkach podstawą wysokości odszkodowania ma być wartość nieruchomości/prawa użytkowania wieczystego to powinna ona zostać ustalona w oparciu o stan i przeznaczenie w dacie „zabrania” nieruchomości, a przy użyciu cen aktualnych. Inne konfiguracje tych składników będą w stałym rozdźwięku z zasadą słusznego odszkodowania. Łatwo to zobrazować obserwując relacje cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne lub wielorodzinne. Te drugie, w zależności od możliwej intensywności zabudowy, bywają wielokrotnie droższe od gruntów z potencjałem jednorodzinnym. Przyjęcie więc innego niż historyczne przeznaczenia będzie skutkowało wadliwym oszacowaniem, a podana w nim wartość będzie dotyczyć nie tego co zostało zabrane.