Wartość wartości.

Prowadzone przez nas postępowania administracyjne zawsze na którymś etapie obejmują określenie – zwykle rynkowej – wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z problemem ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia lub też ograniczenia praw do nieruchomości czy też bierzemy w imieniu naszego Klienta udział w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty (planistycznej, adiacenckiej, rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) zawsze na jakimś etapie postępowania pojawia się dowód z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości. 

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy proszą nas o pomoc, rzadko tylko dążą do sporu, którego fundamentem jest sama chęć spierania się. Zwykle największe ich obawy budzi sam fakt wszczęcia postępowania a na późniejszym jego etapie, wartość nieruchomości, która określona w oparciu o operat szacunkowy pojawia się w aktach sprawy.  Dość oczywistym jest, że tym, którzy mają otrzymać odszkodowanie wartość ta zwykle wydaje się zbyt niska zaś tym, którzy mają w perspektywie konieczność poniesienia opłaty – zbyt wysoka. Oczywistym jest jednocześnie, że pomocy poszukują głównie ci, którzy przekonanie o wadliwie określonej wartości opierają na jakichś podstawach – nawet jeśli są to przekonania, które w toku analizy akt sprawy okazują się bezpodstawne.

Nieprawdziwe byłoby stwierdzenie, że przekonanie właścicieli (lub użytkowników wieczystych) nieruchomości o wadliwości wartości określonej operatem szacunkowym nigdy nie znajduje potwierdzenia, jednak przyczyny nie zawsze leżą w wadliwie sporządzonej opinii. Faktem jest, że błędy, czasem bardzo wyraźne i podstawowe, innym razem znacznie trudniejsze do wykrycia, zdarzają się w operatach szacunkowych. Wynikają najczęściej z braku znajomości rynku i braku analiz rynkowych a także z braku wiedzy o wpływie poszczególnych cech różnicujących nieruchomości na ich wartość, bądź wadliwym ich ustaleniu w toku sporządzania opinii. Bywa również i tak, że wadliwie określona operatem wartość wynika z braku należytego ustalenia i zrozumienia przedmiotu szacowania – jednak ten błąd leży równie często po stronie samych biegłych jak i organów, które prowadząc postępowanie obowiązane są sformułować tezy dla biegłego. Właśnie dlatego nie podejmujemy się prowadzenia jakiegokolwiek postępowania o ile nie mamy dostępu do akt sprawy. Znajomość przebiegu postępowania administracyjnego, wiedza o jego przedmiocie i celu, a także możliwość ustalenia, czy do omyłki nie doszło na etapie formułowania wcześniejszych pism, postanowień oraz wskazań jest konieczna nie tylko dla ustalenia, czy formułowane przez właściciela przekonania mają solidną podstawę, ale również dla skutecznej reprezentacji strony.

Należy również zwrócić uwagę na to, że przekonanie o niesłusznej wysokości ustalonych w toku postępowania opłaty lub odszkodowania wynikać może z braku znajomości przepisów powszechnie obowiązującego prawa i to nie tylko ustaw regulujących poszczególne rodzaje odszkodowań lub wysokości opłat, ale również regulacji szczególnych, często zawartych w aktach prawa niższego niż ustawa rzędu, które mają lub mogą mieć znaczący wpływ na określoną przez biegłego wartość. Teoretycznie określaną przez biegłego w toku postępowania administracyjnego wartością jest zwykle wartość rynkowa jednak przepisy szczególne wskazują, że czasem jest to wartość szczególnego prawa do nieruchomości (np. prawa użytkowania wieczystego lub wartość ograniczonego prawa rzeczowego). Innym razem przepisy wprost nakazują powołanemu biegłemu uwzględnienie stanu nieruchomości lub poziomu cen z daty innej niż aktualna co również może wpływać na określoną przezeń wartość. W innych jeszcze przypadkach biegły obowiązany jest pomiąć w ustalanej wartości części składowe nieruchomości co również może budzić wątpliwości. Najczęściej jednak występującą przyczyną nieporozumień na tle określonej przez biegłego wartości są, zawarte w przepisach szczególnych, specjalne metody jej określania, do których stosowania biegły zobligowany jest brzmieniem przepisu, a które często umykają nie tylko właścicielom nieruchomości ale i prawnikom niespecjalizującym się w problematyce nieruchomości lub nawet tym, którzy wprawdzie doskonale ją znają, lecz nie posiadają wiedzy i wiadomości specyficznych dla określania wartości praw do nieruchomości.