Użytkowanie wieczyste drogi publicznej – jak to policzyć?

Na początek trochę oczywistości tytułem wprowadzenia do zagadnienia:

Użytkowanie wieczyste jest odpłatnym prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, zgodnie z którym, użytkownik wieczysty, z wyłączeniem innych osób, może korzystać z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (art. 233 KC).

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu realizacji określonego zamierzenia gospodarczego (konsumpcyjnego lub inwestycyjnego) a sposób korzystania z gruntu powinien być określony w umowie (art. 239 § 1 KC, art. 29 ust. 1, art. 30 ugn).

Budynki lub inne urządzenia wzniesione na gruncie użytkowanym wieczyście lub nabyte przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność (art. 235 KC, art. 31 ugn).

Czy jednak powyższe warunki są spełnione w każdej sytuacji? W poniżej opisanym kazusie okazuje się, że nie.

Jedno z przedsiębiorstw państwowych zleciło rzeczoznawcy majątkowemu wycenę wartości prawa użytkowania wieczystego dla potrzeb sprzedaży. Przedmiotem wyceny miała być nieruchomość gruntowa położona w Warszawie o powierzchni 18 612 m2 składająca się z jednej działki gruntu będąca własnością Skarbu Państwa, oddana w użytkowanie wieczyste jednemu z przedsiębiorstw państwowych do roku 2089, ze sposobem korzystania określonym jako tereny komunikacyjne. W rzeczywistości działka w całości przeznaczona jest pod dwujezdniową drogę publiczną (droga krajowa) wraz z chodnikami i pasami zieleni po obu stronach drogi. Drogą tą odbywa się natężony ruch kołowy (zarówno samochody, jak i kilka linii autobusowych), posadowione są przystanki autobusowe, znaki drogowe oraz duże tablice informacyjne.

Jak widać, przedmiotem użytkowania wieczystego jest grunt, z którego użytkownik wieczysty nie może korzystać z wyłączeniem innym osób, co stanowi wprost zaprzeczenie definicji i idei użytkowania wieczystego. Urządzona na gruncie droga pozostaje w zarządzie Zarządu Dróg Miejskich.

Zaczęliśmy się zastanawiać, czy wycena takiego prawa użytkowania wieczystego gruntu jest w ogóle możliwa. Czy prawo to ma jakąkolwiek wartość? Wszak użytkownik wieczysty, nie dość że nie może korzystać z tego gruntu z wyłączeniem innych osób, to zobowiązany jest do ponoszenia opłat rocznych. Co więcej grunt taki nie może przynosić dochodu skoro zajęty jest przez ogólnodostępną drogę publiczną, i do tego pozostającą w zarządzie innego organu.

Jednocześnie należy się zastanowić, czy wartość danego prawa nie jest równa kwocie, którą nabywca jest gotów za to prawo zapłacić. Ile gotów będzie zapłacić dowolny podmiot za prawo użytkowania wieczystego powyższej opisanej nieruchomości?

W ocenie Zbyszka Niemczewskiego wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu zajętego pod drogę publiczną jest równa zeru lub, w pewnych określonych warunkach, jest nawet wartością ujemną.

Skoro jednak użytkownik wieczysty zleca rzeczoznawcy oszacowanie wartości tego prawa, gdyż oszacowanie to jest niezbędne dla procesu sprzedaży, należy spróbować chociaż dokonać analizy rynku.

Faktem jest, że transakcji prawem użytkowania wieczystego gruntów zajętych przez drogi publiczne brak. Jednak przeszukując wnikliwie bazę transakcyjną można odnaleźć transakcje prawem użytkowania wieczystego gruntów zajętych przez drogi wewnętrzne, ciągi piesze wraz z pasem zieleni itp. Jednocześnie jest całkiem sporo transakcji prawem własności gruntów zajętych pod drogi.

Analiza wszystkich zebranych danych transakcyjnych zarówno prawem własności jak i prawem użytkowania wieczystego pozwoli na wychwycenie wzajemnej relacji pomiędzy tymi prawami (a transakcji tych zebrano w okolicy najbliższej nieruchomości wycenianej kilkadziesiąt). Z kolei znajomość tej relacji pozwoli na przyjęcie do oszacowania pełnej bazy transakcyjnej.

Kolejnym krokiem jest oszacowanie wartości nieruchomości w oparciu o zebraną bazę transakcyjną przy uwzględnieniu powyżej opisanej relacji poszczególnych praw do nieruchomości oraz innych cech przyjętych do porównań (w tym np.: kategorii drogi).

Za takim podejściem przemawia fakt, że mimo iż przedmiotowa nieruchomość zajęta jest pod drogę krajową i to o dużym natężeniu ruchu, to jej użytkownik wieczysty w tak samo nikłym stopniu może z niej korzystać, jak użytkownik wieczysty każdej innej drogi. Wszak nieruchomość stanowiąca drogę może być wykorzystywana jedynie pod drogę.

Wydaje się więc, że nie należy wyrokować o wartości na podstawie samych tylko domniemań i przypuszczeń visit the site. Wnikliwa analiza rynku może przynieść zaskakujące efekty.