O rzeczach, które faktycznie istnieją.

W toku analizy akt spraw, które prowadzimy w imieniu naszych klientów, zwykle musimy zapoznać się także z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy opłaty, jaką organ zamierza obciążyć właściciela (lub użytkownika wieczystego), czy też zmierza do ustalenia i wypłaty odszkodowania – jednym z głównych elementów zgromadzonego materiału dowodowego jest wycena […]

Wartość wartości.

Prowadzone przez nas postępowania administracyjne zawsze na którymś etapie obejmują określenie – zwykle rynkowej – wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z problemem ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia lub też ograniczenia praw do nieruchomości czy też bierzemy w imieniu naszego Klienta udział w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty (planistycznej, […]

Opłata adiacencka z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi jest art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami, dalej ugn). Opłata ta, zwana […]

Dlaczego nie dali więcej? Czyli odszkodowania za mienie dekretowe

Wypłata odszkodowań za grunty wywłaszczone odbywa się na podstawie dokonanego przez powołanego biegłego oszacowania wartości nieruchomości. Oszacowania niemal zawsze budzą kontrowersje (subiektywny osąd wywłaszczanego zawsze niemal przebija równie subiektywny osąd urzędu-płatnika). Najtrudniejsze jednak wydają się oszacowania dokonywane dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunty wywłaszczone dekretem Bieruta. Najtrudniejsze, bo wymagają oszacowania według stanu na dzień wywłaszczenia […]

Czy remont elewacji budynku jest przesłanką do obniżenia czynszu za lokal?

W jednej ze spraw „czynszowych” przedmiotem opinii był lokal użytkowy o powierzchni użytkowej zbliżonej do 500 m2 położony centrum Warszawy. Najemca zakwestionował wysokość czynszu umownego wskazując, że przedłużający się remont elewacji powodujący całkowite zasłonięcie jego lokalu rusztowaniami naraża go na straty w prowadzonej działalności i oczekiwał obniżki z tego tytułu. Uzasadniał to faktem, że najemcy […]

Jak ustalić czynsz rynkowy w przypadku braku obiektów porównawczych?

Typowa analiza rynku nieruchomości przy odpowiednim poziomie wiedzy i umiejętności korzystania z coraz bardziej zaawansowanych narzędzi badawczych pozwala określić w sposób dość precyzyjny wpływ poszczególnych czynników na wartość nieruchomości lub poziom stawki czynszu. Coraz częściej jednak pojawiają się zlecenia, w których wykonanie pomiaru bezpośredniego jest niemożliwe z tego prostego powodu, że w warunkach rynkowych taki […]

Metr to nie sztuka.

Wartość rynkowa (nieruchomości) to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania umowy – tyle na […]

Użytkowanie wieczyste drogi publicznej – jak to policzyć?

Na początek trochę oczywistości tytułem wprowadzenia do zagadnienia: Użytkowanie wieczyste jest odpłatnym prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, zgodnie z którym, użytkownik wieczysty, z wyłączeniem innych osób, może korzystać z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu […]

Gdzie kończy się analiza rynku a zaczyna wycena nieruchomości?

Consuetudo est altera natura – przyzwyczajenie jest drugą naturą. W środowisku rzeczoznawców majątkowych utarło się przez lata, że w każdym operacie szacunkowym niezbędne jest zamieszczenie tzw. wag cech, tudzież innych ozdobników, których obecność tak naprawdę niewiele wyjaśnia bez znajomości zakresu zmienności opisywanego rynku oraz rządzących nim zależności. Tym samym obraz przedstawiany nieco inaczej niż do […]

Czy mniej może być warte więcej ?

Nie tylko w środowisku rzeczoznawców majątkowych ale również w ustawodawstwie i orzecznictwie przyjęło się uważać, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości nie może być wyższa niż wartość prawa własności tej nieruchomości. Wyłącznie dla porządku wspomnijmy, że zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do […]