Metr to nie sztuka.

Wartość rynkowa (nieruchomości) to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania umowy – tyle na temat wartości rynkowej mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami, która zajmuje się również możliwościami i sposobami określenia tej wartości. Ustawa nie mówi, bo mówić nie może niczego o tym, w jaki sposób podmioty zamierzające zbyć określoną nieruchomość kształtują wywoławcze ceny sprzedaży oraz w jaki sposób podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości kalkulują optymalne, z ich punktu widzenia, ceny nabycia. Ustawa nie mówi również niczego na temat negocjacji, jakie odbywają się pomiędzy stronami przyszłej umowy, w toku których omawiane i uzgadniane są wszystkie istotne jej postanowienia obejmujące przecież nie tylko cenę zawarcia transakcji.

W toku szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, który zwykle nie zna ani strony sprzedającej (i przesłanek, jakimi kierowała się ustalając wywoławczą cenę sprzedaży) ani też kupującej (i motywów, jakimi kierowała się określając akceptowalną cenę kupna) stara się odkryć te cechy nieruchomości, które, istotne z punktu widzenia stron, wpływając na jej wartość mogły równocześnie ważyć na cenie transakcji. Dzięki badaniu odpowiednio licznych zbiorów danych, za pomocą mniej lub bardziej zaawansowanych metod ustala wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości i z nich wywodzi o istotności danej cechy. Czasem jednak, brak znajomości konkretnej branży i jej wymagań skutkować może bezskutecznym poszukiwaniem korelacji, których nie ma lub ich tworzeniem tam, gdzie być ich nie powinno.

Wydaje się, że w toku szacowania wartości nieruchomości niezabudowanych jedną z cech, które niemal zawsze spotkać można w operatach szacunkowych, jest wielkość powierzchni zyban cost. Z treści operatów szacunkowych wynika również, że w znaczącej większości przypadków cecha ta posiada istotny wpływ na wartość nieruchomości (to, w jaki sposób wpływ ten jest określany to już nieco inna historia). Z treści większości operatów szacunkowych wyczytać również można, że jednostką przeliczeniową jest jeden metr kwadratowy powierzchni nieruchomości, a jej w ten sposób przeliczona wartość metra, w pewnych granicach, spada (zwykle proporcjonalnie) wraz ze wzrostem powierzchni.

Jeden z podmiotów gospodarczych rozwijających na terenie kraju sieć własnych obiektów ukształtował, w zakresie gospodarowania posiadanymi nieruchomościami oraz nabywania nowych, pewien model bardzo podobny do tych, jakie prezentowane są przez firmy działające w tej samej branży. Na potrzeby zunifikowanych obiektów, w których prowadzi działalność opracował dwa typowe rozwiązania architektoniczne (podobnie jak jego konkurenci), które realizowane są na nabywanych gruntach. Dla realizacji wariantu I (preferowanego) wymagana jest powierzchnia gruntu X, dla realizacji wariantu II (mniej pożądanego z uwagi na znacznie wyższe koszty budowy) wymagana jest powierzchnia gruntu Y (mniejsza niż X). Podobne rozwiązania przyjęte są przez najważniejszych konkurentów w branży przy czym ich powierzchnie X i Y nie różnią się w sposób znaczący. Grunty, jakie nabywane są przez wzmiankowany podmiot (oraz podmioty bezpośrednio z nim konkurujące) odznaczają się, poza wszystkimi innymi, jedną dość szczególną cechą – w zasadzie dla uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę wymagane jest określone przeznaczenie terenu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, które, jak łatwo się domyślić, niemal jednoznacznie wskazuje grupę potencjalnych nabywców. Jasnym jest, że konkretne działki, spełniające wymagane kryteria i o wymaganym przeznaczeniu nie są identycznej wielkości i rzadko tylko zbliżają się powierzchniami do optymalnych X i Y.

Jak łatwo się domyślić osoby odpowiedzialne za zakup nieruchomości dla wspomnianego wyżej podmiotu interesują się ich powierzchnią wyłącznie o tyle, o ile spełnia ona wymagania wariantu X lub wariantu Y i w procesie negocjowania ceny zakupu to wszystkie cechy wielkościowe nieruchomości jakie są brane pod uwagę. W realnym świecie inwestora tej branży nieruchomość znacząco mniejsza od Y jest niemal nic warta, zaś znacząco większa od X jest warta tyle, co X i niemal nic więcej; za grunt, na którym wybudować obiektu się nie da nikt nie zapłaci, za trawniki wokół obiektu wybudowanego inwestor płaci bardzo niechętnie i bardzo mało.

Opisane wyżej zależności mają zastosowanie również na niektórych rynkach nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe …. jednorodzinne. Dobrze znany jest nam rynek, na którym cena działki budowlanej przeznaczonej pod budowę jednego domu jednorodzinnego wolnostojącego ukształtowała się na poziomie około sześciuset tysięcy złotych i nie miało znaczenia, czy działka ta miała powierzchnię 500 czy też 700 metrów kwadratowych – w każdym razie nie dało się odnaleźć jakiejkolwiek istotnej zależności pomiędzy cenami transakcyjnymi a powierzchniami działek. Indywidualni inwestorzy kupujący działki na tym terenie zainteresowani byli przede wszystkim lokalizacją w „dobrej” dzielnicy i budową tam właśnie swojego domostwa. To, czy działka była nieco mniejsza czy nieco większa nie miało istotnego znaczenia.

Wypada zatem powtórzyć, choć nie jest to prawdą we wszystkich przypadkach, że brak znajomości konkretnej branży z jej konkretnymi wymaganiami skutkować może próbami poszukiwania korelacji tam, gdzie ich nie ma lub ich tworzeniem tam, gdzie być ich nie powinno.

proprium