Sprzedaż nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – – bać się czy się nie bać

Komitet ds. Nieruchomości działający jako organ ekspercki Krajowej Izby Gospodarczej organizuje comiesięczne bezpłatne konsultacje dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Jako członkowie tegoż Komitetu i prowadzący spotkania konsultacyjne mamy przegląd szerokiego spektrum problemów, z jakimi borykają się pytający. Okazuje się, że jednym z tematów, które są najbardziej interesujące, to kwestia skutków zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Podczas ostatnich lutowych konsultacji zgłosiła się Pani X, właścicielka nieruchomości niezabudowanej położonej w jednej z podwarszawskich gmin. Nieruchomość o powierzchni półtora hektara, nieużytkowana przez wiele lat, w planie miejscowym z 2002 roku przeznaczona pod rolę. W 2013 roku gmina, wychodząc naprzeciw jej burzliwemu rozwojowi i napływowi nowych mieszkańców, zmieniła obowiązujący dotąd plan miejscowy dla części terenu (w tym dla terenu, na którym położona jest nieruchomość Pani X) i przeznaczyła te tereny pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Pani X dokonała geodezyjnego podziału nieruchomości na działki budowlane i właśnie sprzedała jedną z nich. Gmina zawiadomiła Panią X o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Pani X zaskoczona tym zawiadomieniem zwróciła się o pomoc do Komitetu.

Cóż, w pierwszej chwili należałoby powiedzieć: ignorantia iuris nocet. Należy mieć bowiem świadomość, iż zgodnie z artykułem 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta stanowi dochód własny gminy.

Tak więc zmiana planu miejscowego niesie za sobą konsekwencję w postaci opłaty planistycznej, gdy:

  • na skutek zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości,
  • właściciel (ale także użytkownik wieczysty nieruchomości) zbywa tę nieruchomość.

Wysokość opłaty jest zależna od:

  • ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania stawki (jednak nie więcej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości),
  • różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po zmianie planu a wartością tej samej nieruchomości przed zmianą planu (wartości te oblicza rzeczoznawca majątkowy powołany do wyceny przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).

W kazusie Pani X postępowanie jest w fazie początkowej, a więc istnieje jeszcze możliwość „przypilnowania”, aby określona w wyniku tego postępowania wysokość opłaty nie była druzgocząca. Może, ale nie musi się to odbyć poprzez kwestionowanie jednego z dowodów, jakim jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. O konkretnej drodze działania w tej sprawie, jaką powinna obrać Pani X, będzie można zadecydować po skompletowaniu materiału dowodowego w sprawie.

Pani X powinna jednak wiedzieć, że wartość nieruchomości po zmianie planu określona w postępowaniu dowodowym nie musi być tożsama z ceną uzyskaną w wyniku sprzedaży. Gminy nie będzie interesował fakt, iż Pani X sprzedała swoją nieruchomość po „promocyjnie niskiej cenie”.

Ponadto przypadek Pani X jest także o tyle interesujący, iż Pani X przed sprzedażą (ale po uchwaleniu nowego planu) dokonała geodezyjnego podziału nieruchomości i sprzedaży podlegała jedna działka wyodrębniona w wyniku tego podziału. O takim przypadku traktuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 02.12.2009 r. (IV SA/Wa 1574/09), który zaznacza, iż „(…)opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu. Nawet jeżeli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Wszyscy, którzy noszą się z zamiarem sprzedania swojej nieruchomości, dla której gmina zmieniła przeznaczenie na korzystniejsze od dotychczasowego mogą wcześniej (tj. przed dokonaniem sprzedaży) zażądać od wójta/burmistrza/prezydenta wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej.

Należy pamiętać także o tym, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza prawo wójta/burmistrza/prezydenta miasta do ustalenia renty planistycznej w następstwie wzrostu jej wartości.

A co w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości spadnie? To już materiał na kolejny wpis.

Kolejne spotkanie konsultacyjne Komitetu ds. Nieruchomości przy KIG odbędzie się 31 marca 2016 roku, w godzinach od 11:00 do 14:00 (sala 30, parter budynku KIG, ul. Trębacka 4, Warszawa).

Wychodząc naprzeciw zainteresowanym spoza Warszawy, którzy w tym dniu nie mogą przyjechać osobiście na konsultacje, uruchomiona zostanie w ww. dniu i godzinach możliwość połączenia z doradcami poprzez komunikator Skype. W tym celu należy się połączyć z użytkownikiem proprium.pl