Roszczenie o nabycie nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego

Nieruchomości, oprócz tych wykorzystywanych na potrzeby własne, są dobrami inwestycyjnymi, których potencjał warunkowany jest dopuszczalnym sposobem korzystania. W obowiązującym porządku prawnym dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości wynika z jej przeznaczenia opisanego postanowieniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku planu potencjał inwestycyjny oceniany jest na podstawie tych cech nieruchomości oraz jej otoczenia, które warunkują możliwy sposób korzystania potwierdzany później decyzją o warunkach zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które przyjęło się uważać za akt kierownictwa wewnętrznego nie kształtuje przeznaczenia nieruchomości a jedynie wskazuje na intencje gminy w tym zakresie. Jednocześnie postanowienia planu miejscowego muszą być zgodne z zapisami studium co oznacza, że w procedurze zmiany przeznaczenia najpierw musi dojść do zmiany zapisów studium a dopiero w ślad za nimi do zmiany zapisów planu miejscowego.

W przypadku, kiedy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone właściciel może żądać od gminy złożenia oświadczenia woli o nabyciu tej nieruchomości (lub jej części).

W toku postępowania, które opiera się o rokowania pomiędzy organem reprezentującym gminę a właścicielem nieruchomości niezbędnym dokumentem opisującym wartość nieruchomości dla celu jej nabycia przez gminę jest operat szacunkowy określający jej wartość w stanie przed zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego. W ostatnim czasie mieliśmy okazję uczestniczyć w takich negocjacjach a naszym zadaniem było, po pierwsze sporządzenie analizy, z której wartość nabycia wynikała (została zaakceptowana przez Klienta) a po drugie, takie prowadzenie rokowań, których efektem byłoby osiągniecie satysfakcjonującej Klienta ceny nabycia.

Przedstawiony w sprawie operat szacunkowy wykonany na zlecenie gminy opierał się na postanowieniach z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że przeznaczenie nieruchomości ustala się w oparciu o zapisy planu miejscowego a przypadku jego braku o postanowienia studium kierunków i uwarunkowań. Co dość oczywiste autor operatu dokonując wyceny wartości nieruchomości w jej stanie przed uchwaleniem planu wywiódł jej przeznaczenie z zapisów studium które, skoro plan ma być z nim zgodny, było tożsame z tymi wprowadzanymi planem. Na tej waśnie podstawie na początkowym etapie rokowań spotkaliśmy się z zarzutem, że skro w wyniku uchwalenia planu nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości nie istnieje podstawa, na której oprzeć można obowiązek jej nabycia przez gminę. Tę subtelność udało się wyjaśnić dość łatwo nadal jednak mieliśmy do czynienia z operatem, który wartość nieruchomości opisywał zgodnie z postanowieniami obowiązującego studium czyli faktycznie zgodnie z obowiązującym aktualnie planem miejscowym, którego ograniczenia uniemożliwiły dalsze korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej poprzednim przeznaczeniem.

W toku rokowań autor operatu szacunkowego wielokrotnie przytaczał normę z art. 154 ust. 2 nie pojmując, że tak określona wartość odnosi się do aktualnego potencjału inwestycyjnego nieruchomości podczas gdy cena, za jaką gmina obowiązana jest nieruchomość nabyć powinna odzwierciedlać jej potencjał inwestycyjny opisane poprzednim planem miejscowym.

Nasza argumentacja poparta orzecznictwem doprowadziła do powołania kolejnego rzeczoznawcy, który dokonał oszacowania wartości nieruchomości przy przyjęciu założenia, że jej potencjał inwestycyjny jest pochodną poprzedniego planu. W ten sposób cena za jaką w rezultacie gmina nabyła nieruchomość ponad czterokrotnie przekroczyła tę, jaką w pierwsze opinii ujawnił pierwszy z rzeczoznawców majątkowych.

Nie uważamy, że pierwszy z rzeczoznawców popełnił błąd. Zgodnie z zasadami ustalania przeznaczenia nieruchomości dla celu oszacowania jej wartości wyrażonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami postąpił słusznie. Zmiany wymaga w naszej ocenie treść tego przepisu, a zwłaszcza treść art. 154 ust. 2 i 3 ugn, które powinny odzwierciedlać zasady określania przeznaczenia zgodne z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.