Przeznaczenie nieruchomości – jeden z problemów oszacowania dla celu ustalenia odszkodowania

Jedną z przewidzianych przepisami prawa instytucji wywłaszczenia jest uregulowane w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami ograniczenie w drodze decyzji administracyjnej sposobu korzystania z nieruchomości w związku z prowadzeniem na niej inwestycji celu publicznego o charakterze liniowym (ciągi drenażowe, przewody i urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej i tym podobne). Podobnie jak w przypadku całkowitego odjęcia praw do nieruchomości tak i w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z niej, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) przysługuje odszkodowanie jednak na mocy przepisu ograniczone jest ono do wartości poniesionej szkody powiększonej ewentualnie o kwotę równą zmniejszeniu wartości nieruchomości o ile taka nastąpi.

W toku postępowania o ustalenie wysokości odszkodowania, celem określenia wartości poniesionych szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości, organ prowadzący postępowanie dopuszcza dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości i na podstawie tej opinii ustala wysokość odszkodowania.

W pewnym przypadku szczególnym, z którym mamy do czynienia, decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości obejmowała taki obszar terenu, który w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego opisany został jako tereny infrastruktury technicznej z dodatkowym wskazaniem projektowanego przebiegu linii elektroenergetycznej. Znaczenie tego faktu ujawniło się na etapie szacowania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania.

Starosta ograniczył sposób korzystania z nieruchomości udzielając przedsiębiorstwu energetycznemu zezwolenia na przeprowadzenie i pozostawienie na nieruchomości linii elektroenergetycznej oraz zobowiązał właściciela do każdorazowego jej udostępnienia celem dokonania napraw i konserwacji oraz usuwania awarii. W decyzji sformułowano również zakaz budowy jakichkolwiek innych obiektów budowlanych na terenie nią objętym. Przedsiębiorca energetyczny korzystając z decyzji starosty pobudował na nieruchomości naszego Klienta linię elektroenergetyczną i oddał ją do użytkowania.

Podstawą sporu jaki wyniknął na tle oszacowania zmniejszenia wartości nieruchomości był fakt jej uprzedniego przeznaczenia w planie miejscowym. Powołany jako biegły rzeczoznawca majątkowy twierdził, że przeznaczenie to mogło być „skonsumowane” jedynie przez przedsiębiorcę przesyłowego a skoro nieruchomość wykorzystywana była pod uprawy rolne, to jej wartość należy szacować z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości rolnych. W naszej ocenie, skoro przeznaczenie nieruchomości określane jest przedmiotowo (to jest dotyczy nieruchomości a nie konkretnego inwestora) to każdy, kto dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wykorzystywać ją zgodnie z tym przeznaczeniem, a zatem również właściciel mógłby hipotetycznie pobudować na nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej. Wykonana przez nas analiza wartości nieruchomości o przeznaczeniu rolnym oraz przeznaczonych pod urządzenia infrastruktury technicznej wskazała niemal pięciokrotną różnicę wartości browse around this web-site. Wobec rozległości zajętego przez przedsiębiorcę przesyłowego obszaru również i różnica kwot odszkodowania w wartościach bezwzględnych jest znaczna.

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Organ administracji ustanawiając podobne ograniczenia w sposób istotny jednak wpływa na sposób wykonania prawa własności nieruchomości, a wydając zezwolenie na pozostawienie urządzeń po ich wybudowaniu faktycznie ustanawia na rzecz inwestora uprawnienia zbliżone do tych wynikających ze służebności przesyłu. Sposób określenia wartości tego uprawnienia powinien stać się przedmiotem głębokiego namysłu ze strony biegłych.

Zakreślony spór nie został jak dotąd rozstrzygnięty prawomocną decyzją organu.