Opłata adiacencka z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi jest art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami, dalej ugn). Opłata ta, zwana również opłatą infrastrukturową lub rentą infrastrukturową dotyczyć może każdego właściciela nieruchomości (z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych) lub jej użytkownika wieczystego, który nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego lub wniósł takie opłaty za cały okres użytkowania wieczystego (art. 143 ust. 1 ugn). Zgodnie z postanowieniami wyżej przywołanego przepisu wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków, o których wyżej jeżeli w dniu stworzenia tych warunków (a nie w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty) obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca jej stawkę procentową. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 50 % a w odniesieniu do nieruchomości na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji 75 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust.2) ugn. Ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe o ile urządzenia te one wybudowane zostały z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Celem ustalenia opłaty adiacenckiej wójt, burmistrz lub prezydent miasta wszczyna z urzędu postepowanie administracyjne, w toku którego obowiązany jest zgromadzić odpowiedni materiał dowodowy, w szczególności dowieść, że wymienione w art. 143 ust. 2 ugn urządzenia faktycznie zostały wybudowane i co ważne umożliwiono właścicielom nieruchomości korzystanie z nich, ustalić, czy urządzenia te wybudowano z wykorzystaniem środków publicznych, dowieść, że w wyniku stworzenia warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń wartość nieruchomości wzrosła oraz wykazać, że w dniu stworzenia takich warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty.

Wydaje się, że tok postępowania w sprawie ustalenia opłaty nie jest skomplikowany i opiera się głównie na dokumentach, z których zgromadzeniem nie powinno być kłopotu. Kiedy jednak zapoznajemy się z aktami konkretnego postepowania w takiej sprawie okazuje się, że nie wszystkie wymogi ustawowe zostały spełnione a co więcej, nie zawsze łatwo jest je spełnić.

Pierwszym z problemów, pomimo brzmienia art. 148b ust. 1 ugn, jest ustalenie daty, w której nastąpiło stworzenie warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń. Według zgodnych poglądów orzecznictwa ustalenie tej daty musi być zindywidualizowane dla każdego przypadku nieruchomości, ponieważ występować mogą sytuacje szczególne, w których to nie data wydania pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszenia do użytkowania decyduje, czy faktycznie właśnie tego dnia warunki takie powstały. Ponieważ jednocześnie data stworzenia warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury rozpoczyna bieg terminu, o którym mowa w art. 145 ust. 2 prawidłowe ustalenie tej daty może mieć kluczowe znaczenie dla przebiegu i finału postępowania. W jednej z prowadzonych przez nas spraw okazało się na przykład, że pomimo upływu wielu lat od dnia, od którego właściciele nieruchomości faktycznie korzystają z wybudowanej kanalizacji, formalnie nie mogą z niej korzystać i w świetle dokumentów – nie korzystają.

Istotnym zagadnieniem jest również ustalenie czy urządzenia zostały wybudowane ze środków Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub środków Unii Europejskiej oraz, ewentualnie, czy i jaki udział w budowie mieli właściciele nieruchomości. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 148 ust. 4 ugn przy ustaleniu opłaty różnicę między wartością, jaką ma nieruchomość po ich wybudowaniu oraz wartością jaką maiła nieruchomość przed ich wybudowaniem pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy. Podkreślić jedynie wypada, że zaliczeniu podlegają nie tylko nakłady w gotówce (wniesione wpłaty) ale również w naturze.

Trzecim z zagadnień, na które warto zwrócić uwagę jest dowód zmiany wartości nieruchomości następujący wyłącznie w związku z umożliwieniem korzystania z wybudowanych urządzeń. Jak wiadomo jedynym dowodem zmiany wartości w postepowaniu administracyjnym jest wykonany przez powołanego biegłego operat szacunkowy określający wartość jaką nieruchomość miała przed realizacją urządzeń (umożliwieniem korzystania z nich) oraz wartość, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Pomijając zawiłości ustawy (ustawodawca raz korzysta z terminu stworzenia warunków i od tego uzależnia możliwość poboru opłaty a innym razem mówi o wartości przed i po wybudowaniu urządzeń a nie są to przecież terminy jednolite) należy zwrócić uwagę, że powołany biegły obowiązany jest dokonać oszacowania wartości nieruchomości w zgodzie z zapisami ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109, dalej rwn), a w szczególności z § 40 tegoż. Z treści rozporządzenia wynika, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej oraz po uch wybudowaniu ustala się z pominięciem wartości części składowych tej nieruchomości oraz uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń oraz warunki jej przyłączenia.

Ostatnim z zagadnień, na które warto zwrócić uwagę jest to, czy data ustalenia opłaty jest zgodna z postanowieniami ustawy. Przekroczenie terminu, o którym mowa w art. 154 ust. 1 (3 lata od dnia, w którym stworzono warunki do korzystania z urządzeń) niweczy możliwość skutecznego ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej.