Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (zwanej również opłatą podziałową lub rentą podziałową) jest art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn). Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego przepisu „jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.”

Jak wynika z powyższego, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, pod warunkiem, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego), w wyniku tego podziału wzrosła wartość nieruchomości, a w dniu podziału obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty. Wspomnieć również wypada, że ustalenie i pobranie opłaty adiacenckiej nie jest możliwe w sytuacji, kiedy podziału dokonano niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 2 ugn).

W celu ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej wójt, burmistrz lub prezydent miasta wszczyna z urzędu (niezależnie od woli właściciela) postępowanie administracyjne, w toku którego gromadzi materiał dowodowy, w tym między innymi obowiązany jest dopuścić dowód z opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości (oraz powołać takiego biegłego) na okoliczność określenia wartości nieruchomości, która została podzielona. Zgodnie z dyspozycją art. 98a ust. 1 ugn powołany biegły określa wartość nieruchomości przed podziałem przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział i po podziale przyjmując jej stan z dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna, natomiast ceny z dnia wydania decyzji (w praktyce, na dzień sporządzenia oszacowania). W toku wyceny biegły nie uwzględnia części składowych nieruchomości. Po zgromadzeniu materiału dowodowego organ prowadzący postępowanie ustala, w drodze decyzji administracyjnej, wysokość opłaty dokonując prostej operacji matematycznej polegającej na odjęciu określonej przez biegłego wartości nieruchomości w jej stanie przed podziałem od wartości po podziale i mnożąc wynik przez ustaloną uchwałą stawkę procentową opłaty.

Wydaje się zatem, że tok postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stosunkowo prosty i zrozumiały, a jego zasady, w tym zasady szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale, zostały jasno opisane.

Prowadząc sprawy naszych Klientów baczną uwagę zwracamy na wartość nieruchomości i wysokości opłat, jakie z tytułu posiadania mogą być nałożone, co nie znaczy jednak, że nie dostrzegamy problemów samego postępowania administracyjnego, jego przebiegu oraz związanych z nim problemów, które możemy wykorzystać zwalczając niezasadną lub tylko zawyżoną opłatę.

Zasadność ustalenia opłaty wynika przede wszystkim z faktu, czy spełnione zostały przesłanki wynikające z obszernie cytowanego art. 98a ugn, to znaczy, czy faktycznie dokonano podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, czy w dniu podziału obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty rocznej oraz oczywiście czy w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zasadność pobrania ustalonej opłaty wynika dodatkowo z faktu, czy została ona ustalona w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się prawomocna.

O ile fakt podziału nieruchomości oraz fakt istnienia odpowiedniej uchwały rady gminy są stosunkowo łatwe do stwierdzenia – opierają się na istniejących dokumentach, to wzrost wartości nieruchomości, który następnie przekłada się na wysokość opłaty, musi zostać dowiedziony poprzez odpowiednią opinię powołanego biegłego.

Opinie biegłych z zakresu wyceny nieruchomości sporządzane dla tego konkretnego celu różnią się jednak nie tylko przedmiotem oszacowania, ale również przyjętymi założeniami. Część środowiska rzeczoznawców majątkowych przyjmuje, że wartość nieruchomości po jej podziale jest równa wartości nieruchomości z naniesioną siatką podziału geodezyjnego (czyli jedyną cechą, która różni szacowaną nieruchomość przed i po podziale jest fakt, że w jej stanie przed podziałem składa się ona z jednej lub kilku działek geodezyjnych, ale szacowana jest jednolicie) natomiast inna część środowiska twierdzi, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę wartości wydzielonych działek geodezyjnych. Argumentacja za przyjęciem i odrzuceniem każdego z tych stanowisk wykracza poza ramy niniejszego artykułu.

Innym problemem, na który również należy zwrócić uwagę, jednak już u zakończenia postępowania w sprawie, jest to, czy faktycznie opłata adiacencka z tytułu podziału została ustalona nakazanym ustawą terminie. Problematyczne jest w tym wypadku znacznie użytego przez ustawodawcę pojęcia „ustalenie opłaty”, które sprawia nieco wątpliwości interpretacyjnych. Trudno bowiem jednoznacznie powiedzieć, czy chodzi o ustalenie tej opłaty prawomocną decyzją, decyzją, która została doręczona ale nie musi być prawomocna, czy też decyzją, która została sporządzona, ale nie została doręczona zainteresowanemu podmiotowi.