Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej.

Podmioty realizujące cele publiczne częstokroć nie potrzebują, dla realizacji konkretnego zamierzenia, całości nieruchomości i pełni praw do niej. Tak jest chociażby w sytuacjach, kiedy przedsięwzięcie polega na budowie sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. W takich sytuacjach, zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego powinny one występować o ustanowienie na nieruchomości służebności przesyłu zgodnie z postanowieniami art. 3051 KC. Ponieważ jednak droga administracyjna jest prostsza i tańsza przedsiębiorcy przesyłowi, o ile spełnione są odpowiednie warunki, zdecydowanie chętniej korzystają z administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości niż cywilnych umów o ustanowienie służebności przesyłu.

Zgodnie z postanowieniami art. 124 ust. 1 ustawy o Gospodarce nieruchomościami starosta może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Udzielenie takiego zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami, które z właścicielem nieruchomości obowiązany jest przeprowadzić podmiot występujący z wnioskiem.

Z tytułu administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje, zgodnie z postanowieniami art. 128 ust. 4, odszkodowanie równe wartości poniesionej szkody, które powiększa się o kwotę równą zmniejszeniu wartości nieruchomości o ile do takiego zmniejszenia doszło.

Realizacja przedsięwzięć polegających na budowie infrastruktury technicznej jest zadaniem skomplikowanym, częstokroć wymagającym praw do wielu różnych nieruchomości. Podmiot zamierzający takie przedsięwzięcie realizować dla uzyskania pozwolenia na budowę obowiązany jest złożyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Nie może również w sposób dowolny zajmować cudzych nieruchomości dla celu realizacji zamierzenia budowalnego. Wobec powyższego, celem uzyskania odpowiednich uprawnień występuje do właściwego Starosty o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i wydanie zezwolenia na zakładanie urządzeń. O ile przebieg linii przesyłowych oraz miejsca posadowienia poszczególnych urządzeń zgodne są z obowiązującym planem miejscowym lub decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego właściciel nieruchomości ma ograniczone możliwości sprzeciwiania się zajęciu jego nieruchomości, z których rzadko tylko może skorzystać bez pomocy fachowego pełnomocnika.

Należy zwrócić jednak uwagę na fakt, że udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości urządzeń powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Faza rokowań jest tą, która właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości może przynieść korzyści w zakresie wysokości uzyskanego odszkodowania o ile będą oni świadomi w jaki sposób i w jakich granicach można z inwestorem negocjować. Zupełnie odrębną sprawą jest fakt, że w toku takich negocjacji podmioty zainteresowane uzyskaniem praw do nieruchomości proponują zwykle właścicielom ustanowienie na ich rzecz służebności przesyłu o takim zakresie uprawnień, których nie są w stanie uzyskać w drodze decyzji administracyjnej. Stąd też należy zwrócić uwagę na treść przygotowywanej umowy i konsekwencje jej postanowień.

Jak wspomniano wyżej ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wiąże się z obowiązkiem wypłaty na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowania równego wartości poniesionej szkody, które dodatkowo powiększa się o kwotę równą zmniejszeniu nieruchomości o ile do takiego doszło. Odszkodowanie ustala Starosta po zasięgnięciu opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości. Powołany biegły obowiązany jest, w toku sporządzania opinii, stosować zarówno odpowiednie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i postanowienia rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, a w szczególności postanowienia § 43 tego rozporządzenia. Zgodnie z brzmieniem § 43 przy określaniu wartości poniesionych szkód uwzględnia się w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji oraz jej stan na dzień zakończenia działań uzasadniających jej wydanie a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości biegły winien wziąć pod uwagę między innymi zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę jej przydatności użytkowej, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania konserwacji, napraw i usuwaniem awarii.

Warto zwrócić uwagę, że odszkodowanie ustala się, zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 124, zatem nie wyłącznie na skutek samego posadowienia urządzeń infrastruktury ale na skutek wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz zgody na zakładanie i przeprowadzanie urządzeń. Różnica wydaje się być subtelna jednak brak jej zrozumienia prowadzić może do określenia rozmiaru szkody w nieprawidłowej wysokości.

O wszczęciu postepowania w zakresie ustalenia inwestycji celu publicznego właściciele nieruchomości dowiadują się zwykle znacznie wcześniej niż o tym, że na ich nieruchomości konkretny podmiot zamierza realizować inwestycję liniową. Już na tym etapie warto zastanowić się nad podjęciem współpracy z kimś, kto posiada niezbędną wiedzę i doświadczenie w prowadzeniu podobnych sporów a ponadto potrafi trafnie przewidzieć finansowe skutki takiego postępowania. Konkretna lokalizacja urządzeń na konkretnej nieruchomości może bowiem w sposób znaczący wpływać na możliwość jej zagospodarowania a zatem również wartość. Z kolej doświadczenie w sprawach umów o ustanowienie służebności przesyłu może zapobiec takim zapisom aktu notarialnego, które nie są wprawdzie priorytetowe dla przedsiębiorcy ale skutkują negatywnymi konsekwencjami dla właściciela nieruchomości.