Odzyskałeś wywłaszczoną niegdyś kamienicę? To teraz masz kłopot.

Odzyskanie wywłaszczonej niegdyś kamienicy jest procesem żmudnym, długotrwałym i niezwykle frustrującym. Znalezienie się u kresu tej drogi dla większości jest źródłem wielkiej radości i ulgi. Ale czy słusznie jest się z czego cieszyć? Rozważmy powyższe na przykładzie prowadzonej przez nas sprawy.

Kamienica w ścisłym centrum Warszawy, wewnątrz kilkadziesiąt lokali mieszkalnych, kilka lokali użytkowych w parterze. Spadkobiercy byłych właścicieli udało się odzyskać kamienicę w naturze, choć nie w całości – przed zwrotem miasto sprzedało 15 lokali mieszkalnych, skutkiem czego przedmiotem zwrotu był udział około 75% w całej kamienicy. Kamienica nadaje się do generalnego remontu –wymaga wymiany tynków, podłóg, okien, drzwi, wszystkich instalacji, wind, a być może także stropów (kamienica z końca XIX wieku, o dziwo, mimo swojego położenia, nieuszkodzona w wyniku działań wojennych). Część lokali w tym budynku została zorganizowana w tzw. systemie hotelowym, tzn. mieszkanie składa się de facto tylko z jednego pokoju z małym aneksem kuchennym (w aneksie tylko kuchenka gazowa, bez doprowadzenia wody i/lub kanalizacji), a sanitariaty do wspólnego użytku z innymi lokatorami podobnych lokali znajdują się na korytarzu.

Ponad połowa mieszkań w zwróconym udziale jest zajęta przez lokatorów. Większość z tych lokatorów na wieść o zmianie właściciela natychmiast przestaje płacić czynsz. Większość z lokatorów odmawia jakiejkolwiek współpracy z nowym właścicielem nieruchomości – nie wpuszcza na teren lokalu, odmawia przyjmowania pism i zawiadomień.

Spadkobierca byłych właścicieli stanął przed problemem pozyskania funduszy na bieżące utrzymanie nieruchomości. Należy pamiętać, że z posiadaniem takiego budynku wiąże się konieczność utrzymania go w należytym stanie (gwarantującym bezpieczeństwo zamieszkującym w nich osób), odprowadzania składek na fundusz remontowy, dokonywania opłat za media. Rzadko kiedy udaje się pokryć te wydatki z kwot uzyskiwanych z czynszu najmu lokali mieszkalnych zajmowanych przez dotychczasowych lokatorów (zwłaszcza, że czynsz najmu takich lokali jest śmiesznie niski – w centrum Warszawy stawka podstawowa wynosi około 8,5 zł za metr i pomniejszana jest każdorazowo o braki w wyposażeniu i stanie technicznym lokalu i budynku dając niejednokrotnie kwotę bliską 4 zł za metr powierzchni).

Należy też w tym miejscu wspomnieć, że niejednokrotnie dużym zaskoczeniem dla odzyskujących kamienice są horrendalne kwoty naliczane przez miasto tytułem wynagrodzenia za zarząd nieruchomością w okresie między dniem wydania decyzji dekomunalizacyjnej a dniem oficjalnego przekazania budynku byłemu właścicielowi/spadkobiercy. Dobrze jest więc albo dopilnować przekazania kamienicy w możliwie krótkim czasie od decyzji dekomunalizacyjnej lub… już wcześniej znaleźć inwestora zainteresowanego kupnem kamienicy.

Przed dylematem „co dalej” stoi także nasz klient. Rozważał pierwotnie trzy scenariusze:

– sprzedaż pojedynczych lokali w kamienicy w takim stanie, w jakim znajdują się one obecnie;

– sprzedaż całego swojego udziału w kamienicy w jej obecnym stanie;

– pozyskanie środków na remont, dokonanie gruntownego kapitalnego remontu całej kamienicy i następnie sprzedaż lokali na rynku pierwotnym.

Przeprowadzona przez nas analiza wykazała, iż sprzedaż lokali pojedynczo na rynku wtórnym będzie po pierwsze długotrwałym procesem, bez gwarancji sprzedaży wszystkich lokali (dotyczy to zwłaszcza tych lokali, które dla swej samodzielności wymagają przeprowadzenia prac budowlanych), a po wtóre w przypadku zmiany decyzji właściciela i chęci albo sprzedaży udziału albo remontu kamienicy, udział właściciela w kamienicy maleje, a wraz z tym spadkiem maleje nie tylko jakość jego oferty kierowanej do potencjalnego nabywcy, ale także wpływ na sposób zarządzania budynkiem (wobec powiększającej się przewagi głosów właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych).

Analiza rynku kamienic i udziałów w kamienicach wskazała na kilka głównych prawidłowości: cenniejsze są kamienice sprzedawane w całości, a nie jako udział i cenniejsze są te pozbawione najemców chronionych ustawą o ochronie praw lokatorów.

Dokonane dla naszego klienta obliczenia wskazały, iż wartość rynkowa udziału w kamienicy w jej obecnym stanie jest znacznie niższa niż suma wartości lokali przeznaczonych do sprzedaży na rynku wtórnym. Jest to naturalne i oczywiste. Po pierwsze sprzedając udział w kamienicy jej właściciel dokonuje jednej transakcji i niejako pozbywa się problemu, w tym konieczności ponoszenia kosztów na utrzymanie budynku; a po wtóre wartość takiego udziału w kamienicy (czy wartość całej kamienicy) musi się kalkulować potencjalnemu nabywcy, czyli takiemu, który nabywa kamienicę celem sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

Uzyskana przez nas wartość udziału w kamienicy w jej obecnym stanie (jak napisano powyżej, znacznie niższa niż suma wartości lokali w niej się znajdujących) została obliczona przy założeniu takim, iż nabywcą będzie krótkoterminowy inwestor chcący sprzedawać poszczególne lokale na rynku wtórnym nie dokonując ich remontu (a więc uwzględniono odpowiednie i skalkulowane wcześniej koszty ogólne i finansowe oraz zysk inwestora), a także poprzez obliczenie jej aktualnej wartości jako różnicy pomiędzy jej wartością końcową (wartością po przeprowadzonym remoncie) a kosztami i nakładami niezbędnymi do poniesienia celem uzyskania tej wartości końcowej (tzw. metoda pozostałościowa). Obie metody dały właściwie tę samą wartość, potwierdzoną następnie przez przytoczone przez nas transakcje wolnorynkowe podobnymi kamienicami i udziałami w nich.

Właściciel szacowanej kamienicy dokonuje teraz wyboru pomiędzy dwiema, a nie jak wcześniej trzema, drogami: sprzedaż udziału bądź „zabawa” w inwestora i dokonanie kapitalnego remontu celem późniejszej sprzedaży lokali na rynku pierwotnym. Tyle tylko, że właściciel szacowanej kamienicy jest w stanie ponosić koszty związane z jej utrzymaniem przy jednoczesnym mizernym dochodzie z czynszów (przy kamienicy podobnej wielkości bieżące koszty oscylują wokół 40-45 tysięcy złotych miesięcznie) a zatem może pozwolić sobie na długotrwały i skomplikowany proces inwestycyjny.

Wydaje się więc, iż przeciętny były właściciel lub jego spadkobierca stojący przed perspektywą odzyskania kamienicy nie ma większego wyboru i powinien u krańca procedury zwrotowej intensywnie poszukiwać inwestora zdolnego przejąć wszelkie prawa, ale i obowiązki zarządzania nieruchomością oraz bieżącego finansowania lub przeprowadzenia gruntownej modernizacji.