O zmianie wartości, której nie było

Powstanie planu zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) lub jego zmiana może wywołać różne skutki w stosunku do wartości nieruchomości których dotyczą. Możemy spotkać się ze wzrostem, spadkiem lub brakiem jakiejkolwiek zmiany wartości nieruchomości. W przypadku wzrostu wartości połączonej ze zbyciem nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące mamy do czynienia z naliczeniem przez urząd tzw. opłaty planistycznej. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W przypadku spadku wartości właściciel nieruchomości może ubiegać się o odszkodowanie z tego tytułu w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dziś będzie o sytuacji, kiedy zmiana planu nie spowodowała zmiany wartości nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość w okresie od 02 czerwca 2002 r. do 14 grudnia 2006 r. znajdowała się na obszarze objętym „starym” MPZP. Przewidywał, że interesująca nas nieruchomość znajduje się w obszarze planistycznym oznaczonym symbolem 9-P.U., przy czym południowa część działki przeznaczona jest pod komunikację – droga projektowana o szerokości 14,5 m. Ostateczne ustalenie przebiegów oraz linii rozgraniczających ulic wymagało opracowania założeń projektowych do tras geodezyjnych ulic (opracowania danych technicznych ulic), co dla naszej działki w czasie obowiązywania tego planu nie zostało dokonane. Funkcja podstawowa tego terenu to parking ogólnodostępny, funkcja uzupełniająca – usługi różnego typu, których uciążliwość nie wykracza poza granice działki. Nie ustalono jakichkolwiek proporcji powierzchniowych terenu który może być wykorzystany pod parking czy też pod usługi. Zachodnia część przedmiotowej działki (jej najszersza cześć) w tym planie znajdowała się w strefie promieniowania elektromagnetycznego. Częściowo w tej strefie znalazł się południowo-wschodni narożnik działki. Plan ustalił zakaz realizacji budynków mieszkalnych w strefach szkodliwych oddziaływań promieniowania elektromagnetycznego na zdrowie człowieka, jak również zakaz realizacji budynków inwentarskich w tych strefach.

Ustalił również wysokość zabudowy na terenie objętym planem do 10,0 m. Przewidywał też ochronę dla zabudowy przeznaczonej na stały pobyt ludzi, poprzez zakaz lokalizowania tej zabudowy na obszarach będących pod wpływem promieniowania elektromagnetycznego. Nie ustalał natomiast wskaźnika intensywności zabudowy oraz minimalnego procentowego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej czy minimalnej powierzchni nowotworzonej działki.

W dniu 15.12.2006 roku wszedł w życie „nowy” MPZP. Ta sama nieruchomość znalazła się na terenach oznaczonych w nim następującymi symbolami:

  • 1.U/KS – tereny usługi parkingów,
  • 3.KD-D-pl – stanowiącym teren ulicy publicznej.

W planie tym przeznaczenia te zostały opisane następująco:

§ 19

1. Dla jednostki terenowej 1.U/KS ustala się:

1) przeznaczenie podstawowe, którym są:

a) usługi z zakresu:

  • usług motoryzacyjnych (stacje paliw, myjnie samochodowe, stacje obsługi, salony samochodowe itp.),
  • handlu detalicznego i gastronomii, związanych z obsługą ruchu samochodowego,

b) parkingi;

2) zasady zagospodarowania i kształtowania zabudowy:

a) minimalną wielkość nowotworzonej działki budowlanej wynoszącą 1000 m2,

b) maksymalną wysokość zabudowy wynoszącą 10 metrów (nie dotyczy urządzeń technicznych),

c) maksymalny nieprzekraczalny wskaźnik intensywności zabudowy wynoszący 0,6 dla każdej działki budowlanej,

d) minimalny procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla każdej z działek budowlanych wynoszący 30%.

2. Dla jednostki terenowej 1.U/KS obowiązują także ustalenia zawarte w rozdziałach 2, 3 i 4 w zakresie jej dotyczącym.

Ponadto w planie opisano również kwestie związane z ochroną środowiska i ograniczeń związanych z przebiegiem linii elektroenergetycznych:

§ 7

W zakresie zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu ustala się:

1) obowiązek zamknięcia uciążliwości obiektów usługowych, technicznych i składowo-magazynowych w granicach działki budowlanej, na której znajdują się te obiekty;

2) na terenach położonych w zasięgu stref potencjalnego szkodliwego oddziaływania linii i urządzeń elektroenergetycznych wysokiego napięcia (wynoszących od osi linii 110kV – 19 metrów oraz od osi linii 220kV 35 metrów), pokazanych na rysunku planu:

a) zakaz realizacji pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (tj. powyżej 4 godzin na dobę tych samych osób), przy czym dopuszcza się odstąpienie od tego ograniczenia na fragmentach stref, dla których rzeczywiste pomiary promieniowania elektromagnetycznego nie wykażą przekroczenia dopuszczalnego poziomu,

b) zakaz takiego zagospodarowania i zabudowy terenu, które ograniczałoby możliwość prowadzenia prac konserwacyjnych bądź naprawczych linii i urządzeń elektroenergetycznych wysokiego napięcia;

3) w przypadku likwidacji lub skablowania linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia, przestają obowiązywać ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie terenów w zasięgu strefy od tej linii, o których mowa w pkt 2

§ 10

Ustala się, że ulice znajdujące się na obszarze planu i oznaczone symbolami 2.KD-Z-pl, 3. KD-D-pl, 4.KD-D-pl, 5.KD-D-pl są ulicami publicznymi.

§ 24

Określa się stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 5% – dla jednostek terenowych 4.KS-pl, 2.KD-Z-pl, 3.KD-D-pl, 4.KD-D-pl i 5.KD-D-pl, a dla pozostałych jednostek terenowych: 1.U/KS, 2.U/KS/PS, 3.U/KS/PS i 5.IE – w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości.

Porównanie możliwości inwestycyjnych obu sytuacji planistycznych:

Lp Parametr możliwości inwestycyjnych Stary MPZP Nowy MPZP Komentarz
1 Przeznaczenie Funkcja podstawowa – parking ogólnodostępny, funkcja uzupełniająca – usługi różnego typu, których uciążliwość nie wykracza poza granice działki.Południowa część działki przeznaczona jest pod komunikację – droga projektowana o szerokości 14,5 m. a)     usługi z zakresu:-usług motoryzacyjnych (stacje paliw, myjnie samochodowe, stacje obsługi, salony samochodowe itp.),- handlu detalicznego i gastronomii, związanych z obsługą ruchu samochodowego,b)               parkingi;c) 3. KD-D-pl – ulice publiczne – północno wschodni narożnik działki. Plan z 2002 roku przewidywał drogę na części naszej działki. Miała ona przebiegać na całej długości działki wzdłuż jej południowej granicy. Plan z roku 2006 ograniczył przebieg dróg do małej części północno-zachodniego narożnika działki. W obu planach nie podano powierzchni pod projektowane drogi. Jeśli chodzi o funkcje podstawowe to zostały one częściowo zmodyfikowane: plan z roku 2002 przewidywał jako funkcję podstawową parking ogólnodostępny uzupełnioną usługami różnego typu. Ocena autorska tych zapisów jest taka, że mogły tam powstawać tylko parkingi, tylko budynki usługowe rożnego typu oraz jednocześnie obiekty o funkcjach usługowych i parkingi. Po zmianie planu w 2006 roku zakres usług został zawężony do usług motoryzacyjnych i związanych z nimi usług handlu detalicznego i gastronomii. Ponadto, podobnie jak wcześniej istniała tam możliwość lokalizowania parkingów. Wynika z tego, że przeznaczenie terenu w obu stanach planistycznych jest porównywalne, a zasadnicze możliwości inwestycyjne niezmienione. Potwierdza to opis kolejnych parametrów.
2 Max. wysokość zabudowy (m) 10 10 Brak różnic
3 Maksymalny nieprzekraczalny wskaźnik intensywności zabudowy brak 0,6 Brak określonego współczynnika w planie z 2002 roku nie przesądza o jego wzroście lub spadku po jego określeniu w planie z 2006 roku. Nie można więc mówić o spadku lub wzroście wartości z tego tytułu.
4 Minimalny procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (%) brak 30 Brak określonego współczynnika w planie z 2002 roku nie przesądza o jego wzroście lub spadku po jego określeniu w planie z 2006 roku. Nie można więc mówić o spadku lub wzroście wartości z tego tytułu.
5 Minimalna wielkość nowotworzonej działki budowlanej (m2) brak 1000 Brak minimalnej powierzchni nowotworzonej działki w planie z 2002 roku nie przesądza o wzroście lub spadku tego parametru po jego określeniu w planie z 2006 roku. Nie można więc mówić o spadku lub wzroście wartości z tego tytułu.
6 Zakaz realizacji pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi na terenach położonych w zasięgu stref potencjalnego szkodliwego oddziaływania linii i urządzeń elektroenergetycznych Zachodnia – najszersza część działki i jej południowo-wschodni narożnik. Zachodnia – najszersza część działki i jej południowo-wschodni narożnik. Brak różnic

Wnioski:

Nowy MPZP nie przekształcił przeznaczenia gruntów w sposób wskazujący na istnienie wzrostu wartości z tytułu tej zmiany. Przekształcenie oznacza dopuszczenie możliwości inwestycyjnego wykorzystania gruntów, głównie ich zabudowę, o korzystniejszych parametrach niż istniejące wcześniej. Należy zauważyć, że w obu stanach planistycznych możliwa była zabudowa związana z usługami i parkingami. Plan z roku 2002 w obszarze opiniowanej działki znacznie większą jej część niż to miało miejsce w planie z roku 2006 przewidywał pod drogi. Niestety, wysoce ryzykowne jest stwierdzenie, że zmniejszeniu udziału powierzchni gruntów drogowych po uchwaleniu nowego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Jest to związane z faktem, że planowana droga wzdłuż dłuższego boku dla nieruchomości o funkcjach opisanych w planie z roku 2002 wcale nie musiała obniżać jej wartości. Zwłaszcza, że duża część gruntu projektowanego pod drogę znajdowała się w obszarze objętym zakazem realizacji pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.

Tym samym należy mieć na uwadze, że zdarzają się sytuacje kiedy biegły w osobie rzeczoznawcy majątkowego na pytanie o ile wzrosła wartość nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia odpowiada, że wzrost wartości nie miał miejsca. To sytuacje dość rzadkie, ale jak pokazuje opisany przykład występujące na rynku.