O pewnym problemie wyceny dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Spory, w których w imieniu naszych Klientów bierzemy udział, mają zwykle swoje źródło w wartości nieruchomości określonej w oparciu o sporządzony jako dowód w sprawie operat szacunkowy z wyceny wartości określonego prawa do nieruchomości (zwykle prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego). Sprzeciw zainteresowanych, którzy (zależnie od okoliczności danej sprawy) w sytuacji zaniżenia lub zawyżenia wartości ujawnionej operatem szacunkowym poszukują naszej pomocy, bardzo często znajduje swoje uzasadnienie potwierdzone uważną lekturą, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, opracowania.

W omawianym przypadku problem dotyczył wykonanej na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej wyceny prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Nieruchomość zabudowana jest pochodzącym z początku ubiegłego wieku trzykondygnacyjnym budynkiem o funkcji biurowej. W najbliższym otoczeniu, na starych terenach poprzemysłowych, pobudowano budynki usługowo – biurowe o zróżnicowanych wysokościach od 7 do 12 kondygnacji. Stosunek użytkowania wieczystego powstał z mocy prawa, w decyzji brak jest celu, na jaki nieruchomość została w użytkowanie wieczyste oddana, dla terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku przygotowania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy dokonał doboru transakcji prawem własności nieruchomościami podobnymi do wycenianej i na podstawie przyjętych danych oraz zastosowanych metod określił wartość wycenianego gruntu. Uważna lektura operatu szacunkowego wskazywała, że kruczek – przyczyna znacznego zawyżenia (w ocenie użytkownika wieczystego, ale i mojej) ujawnionej operatem wartości prawa własności nieruchomości – leżał w cechach nieruchomości podobnych.

Użytkownik wieczysty obowiązany jest, w większości przypadków, ponosić opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość opłaty jest pochodną stawki procentowej (podstawowa to 3 %) i wartości prawa własności nieruchomości użytkowanej wieczyście. Ponieważ przedmiotem użytkowania wieczystego jest grunt, to w tej sytuacji również przedmiotem oszacowania powinien być grunt z pominięciem wskazanych w art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego części składowych, którymi w świetle brzmienia przywołanego przepisu są budynki i inne urządzenia wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego; te stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jeśli zatem – a zwykle tak jest – na gruncie wieczyście użytkowanym posadowione są budynki i/lub inne urządzenia to w procesie wyceny, celem ustalenia wartości samego gruntu, ich wartość powinna zostać pominięta. Oznacza to, że w toku szacowania pomijana powinna być wartość budynków i innych urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności a nie sam fakt ich istnienia – ten jest obiektywny i w taki a nie inny sposób kreuje stan faktyczny nieruchomości.

Zgodnie z brzmieniem § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, przy czym do porównań przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Przepis ten, choć tylko instruktażowy, jest przyczyną głębokiego braku zrozumienia istoty wyceny prawa własności gruntu użytkowanego wieczyście przez część rzeczoznawców majątkowych, którzy zwykli twierdzić, że w związku z jego brzmieniem, nieruchomość gruntową wycenia się tak, jakby była niezabudowana, to znaczy ignoruje nie tylko wartość budynków i/lub innych urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (co jest oczywiste) ale i sam fakt ich istnienia na gruncie. Podejście takie prowadzi, w znakomitej większości przypadków, do zniekształcenia szacowanej wartości.

Jednym z czynników, w sposób istotny wpływających na wartość nieruchomości, jest jej potencjał inwestycyjny. Spośród dwóch identycznych nieruchomości gruntowych zwykle wyższą wartość osiągnie ta, która będzie mogła być intensywniej wykorzystana – w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zwykle ta, na której inwestor będzie mógł zrealizować większą ilość powierzchni. Jak wynika z powyższego nieruchomość, na której zbudować można budynek o większej liczbie kondygnacji będzie zwykle bardziej wartościowa od tej, na której przy tej samej powierzchni zabudowy, możliwa będzie realizacja mniejszej liczby kondygnacji.

Pogląd nakazujący ignorować istnienie na gruncie użytkowanym wieczyście zabudowy o określonych parametrach doprowadził w omawianym przypadku do zignorowania różnic w potencjale inwestycyjnym nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych. Analiza przyjętych do porównań danych transakcyjnych wskazała, że w omawianym przypadku, sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy, nie uwzględnił tego faktu w oszacowaniu, przyjmując do porównań nieruchomości wprawdzie podobne, ale takie, na których możliwa była realizacja znacznie większych powierzchni użytkowych wynikających z wysokości dopuszczalnej prawem zabudowy. Czynnik ten nie został również przez rzeczoznawcę w toku szacowania skorygowany a zatem określona operatem wartość odnosiła się wprawdzie do podobnego gruntu, ale o znacznie większym potencjale inwestycyjnym niż realizowany na nieruchomości wycenianej.

Jednak na gruncie użytkowanym wieczyście istnieje już określonego typu zabudowa, która wyznacza potencjał inwestycyjny nieruchomości. Wartość tej nieruchomości warunkowana jest nie tylko cechami samego gruntu oraz możliwościami jego zagospodarowania ale też istniejącą na gruncie zabudową – inny sposób zagospodarowania wymuszałby wyburzenia istniejącej zabudowy. W przypadku, kiedy konieczne jest oszacowanie wartości samego gruntu (jak to ma miejsce w przypadku aktualizacji opłat rocznych), na którym istnieją już jakiekolwiek naniesienia budowalne nie można ich pominąć w procesie szacowania wartości w tym znaczeniu, że choć pomijana jest wartość naniesień to nie sam fakt ich istnienia.

W mojej ocenie w toku szacowania wartości prawa własności nieruchomości gruntowej dla celu aktualizacji opłaty rocznej, konieczne jest uwzględnienie istniejących na niej faktycznie budynków i innych urządzeń wyznaczających jej potencjał inwestycyjny, choć ich wartość powinna być, z przyczyn oczywistych, pominięta. W przeciwnym wypadku łatwo dochodzić może do zniekształcenia oszacowania skutkującego zafałszowaniem wartości.

One thought on “O pewnym problemie wyceny dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Comments are closed.