Następstwo prawne użytkownika wieczystego.

W toku prowadzonych przez nas postępowań w sprawie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, których jednym z elementów jest zaliczenie poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów, często pojawia się problem dopuszczalności takiego zaliczenia w sytuacji, kiedy nakłady poniesione zostały faktycznie przez poprzednika prawnego użytkownika wnoszącego o zaliczenie. Nie zawsze i nie dla wszystkich oczywistym jest, że nabycie prawa użytkowania wieczystego powoduje, iż nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki zbywcy.

Nie ulega wątpliwości, że instytucja użytkowania wieczystego jest instytucją prawa cywilnego. Stosunek użytkowania wieczystego powstaje w drodze umowy zawieranej pomiędzy właścicielem gruntu (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) a innym podmiotem, który z chwilą zawarcia umowy staje się użytkownikiem wieczystym gruntu a sama umowa ma charakter umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (dalej: KC) w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Jednocześnie zgodnie z art. 237 KC do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Prawo do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego oznacza, że użytkownik wieczysty może przysługujące mu prawo zbyć na rzecz innego podmiotu. Nabycie praw w teorii prawa cywilnego zwane jest następstwem prawnym, które dzielone jest na następstwo ogólne, jako tzw. sukcesja uniwersalna (nabycie praw pod tytułem ogólnym, np. w drodze spadkobrania) oraz na następstwo szczególne, jako tzw. sukcesja singularna (nabycie praw pod tytułem szczególnym, np. w drodze umowy). Podstawową cechą sukcesji jest wstąpienie nabywcy w prawa i obowiązki zbywcy. Skoro zatem zgodnie z art. 238 użytkownik wieczysty przez cały okres użytkowania swego prawa uiszcza opłatę roczną jasnym jest, że obowiązek ten dotyczy każdego kolejnego użytkownika wieczystego, w tym i tego, który prawa swoje wywodzi od poprzednika prawnego. Zatem wraz z nabyciem prawa użytkowania wieczystego, skoro następcę prawnego obciążają wszelkie obowiązki, w szczególności obowiązek ponoszenia opłat rocznych oraz obowiązek przestrzegania zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, to równocześnie wraz z nabyciem prawa użytkowania wieczystego, nowy użytkownik wieczysty nabywa wszelkie uprawnienia z prawem tym związane – w tym prawo do korzystania z gruntu z wyłączaniem innych osób oraz prawo zaliczenia nakładów o ile nie zostały wcześniej na poczet różnicy zaliczone.