Kiedy zysk jest godziwy?

Troska państwa o obywateli wyraża się u nas dość często w taki sposób, że zapewnienie dachu nad głową jednemu z nich odbywa się kosztem innego i to w sposób bezpośredni. To co prawda pozostałość systemu, którego rzekomy koniec obwieszczono mniej więcej przed ćwierćwieczem, jednakże jej obecność wskazuje na nieprzerwaną jego trwałość.

Zdarza się bowiem dość często, że w zasobach komunalnych znajduje się własność prywatna i jej właściciel zamiast pobierać korzyści z najmu na zasadach rynkowych jest obdarowywany przez włodarzy miast i wsi tzw. czynszem regulowanym. Obecna stawka bazowa czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, których właścicielem jest miasto stołeczne Warszawa wynosi 7,39 zł/m2. Dla porównania można wskazać, że stawki wolnorynkowe są z reguły kilkakrotnie wyższe. Zgodnie z obowiązującymi przepisami stawki te mogą być podwyższane tylko w przypadku spełnienia konkretnych przesłanek.

Mówi o tym art. 8a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733) tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. ze zmianami – dalej Ustawy. Jego brzmienie jest następujące:

Art. 8a [Podwyżki czynszu]

  1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
  2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
  3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
  4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

 4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

 4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

 1)  zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

  1. a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 
  2. b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu;

 2)  godziwy zysk.

 4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.

 4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

 4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski”.

  1. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

 2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

 6.(uchylony)

 6a. W przypadku:

 1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal;

 2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;

 3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

 6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

 7.(uchylony)

  1. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

O ile kwestie wartości nakładów są rzeczą policzalną wprost (faktury, umowy), o tyle kwestia godziwego zysku najczęściej staje się kością niezgody pomiędzy stronami takich spraw. Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy jest brak definicji godziwego zysku w stosownych przepisach.

Często w piśmiennictwie przywoływany jest wyrok Sądu Rejonowego w Tarnowie z 14 czerwca 2007 r. (sygn. akt: VII C-upr 90/07) – W opinii sądu słuszne, dla oceny wysokości godziwego zysku, wydawało się odniesienie do średniego oprocentowania bonów skarbowych oraz obligacji, które kształtowało się w tamtym okresie na poziomie 5 proc., i tyle mógł wynieść zysk właściciela.

Pojawiają się też głosy, że możliwe jest, iż ujęcie „godziwy zysk” nawiązywało do określonego w ustawie o rachunkowości pojęcia „wartość godziwa” (Kwota za jaką dany składnik aktywów mógłby być wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami), co może oznaczać, że godziwy zysk, to taki który obiektywnie występuje na rynku[1].

Ogólnopolskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości, na swojej witrynie[2] podaje: Próba interpretacji tego pojęcia może opierać się na ogólnych zasadach umów oraz zasadach współżycia społecznego. Zarówno z zasady ekwiwalentności świadczeń, jak i zasady czynienia ze swego mienia użytku zgodnego z jego przeznaczeniem społeczno gospodarczym można wyciągnąć wniosek, że godziwy zysk jest różnicą pomiędzy przeciętnym czynszem wolnorynkowym, a kosztami, wydatkami i zwrotem kapitału o którym mowa wyżej. Czynsz taki nie ma bowiem charakteru spekulacyjnego, jest akceptowany dobrowolnie przez obie strony stosunku najmu. Stąd wynikający z niego zysk wydaje się zyskiem godziwym.

Jaki więc zysk można nazwać godziwym? Jak też nie spotkać się z zarzutem, że podwyżka ma charakter spekulacyjny? Te pytania pewnie pozostaną bez jednoznacznej odpowiedzi do czasu, kiedy państwo zechce załatwiać sprawy mieszkaniowe jednych obywateli bez sięgania wprost do kieszeni ich sąsiadów.

Wyrok Sądu w Tarnowie daje jednak pewną nadzieję (choć odczuwa się w nim coś, co w praktyce nie istnieje, czyli tzw. „sprawiedliwość społeczną”) dla właścicieli nieruchomości z najemcami „komunalnymi” jeśli chodzi o pojęcie godziwego zysku. Skoro dla oceny wysokości godziwego zysku, słuszne zdaniem Sądu wydawało się odniesienie do średniego oprocentowania bonów skarbowych oraz obligacji, to być może tenże godziwy zysk należy obliczyć w ten sposób, że jest różnica pomiędzy kwotą pochodzącą ze sprzedaży takiej nieruchomości ulokowaną w sposób opisany przez tarnowski sąd, a kwotą uzyskaną z hipotetycznej sprzedaży tej nieruchomości. Przykładowo wartość nieruchomości wynosi 300 000 zł. Za ulokowanie takiej kwoty dostaniemy 2,5% w skali roku, co oznacza godziwy zysk na poziomie 7500 zł rocznie. Można się zastanawiać dlaczego tarnowski sąd w przywołanym wyroku wskazał jako podstawę godziwego zysku bony skarbowe i obligacje, a pominął inne, bardziej aktywne, ale i obarczone wyższym stopniem ryzyka papiery wartościowe? Tego nie wiemy, ale być może wszyscy grający na giełdzie to spekulanci…

Podsumowanie

Pojęcie godziwego zysku – dla autora artykułu nie ulega wątpliwości, iż godziwy zysk może zostać osiągnięty jedynie przy uzyskaniu przez właściciela nieruchomości czynszu wolnorynkowego. Tylko w ten sposób właściciel znając swoje dochody i wydatki związane z nieruchomością ustala czynsz, który jest dla niego satysfakcjonujący. Czynsz taki na wolnym rynku jest akceptowany przez dwie strony, dlatego też mieści się w nim zapewne pojęciu godziwego zysku. Gdyby było inaczej należałoby uznać, że rynek najmu kreowany na zasadach wolnorynkowych znajduje się całkowicie w rękach spekulantów [wg Słownika Języka Polskiego http://sjp.pl: spekulant – człowiek poszukujący okazji do szybkich, intratnych transakcji, trudniący się operacjami handlowymi (nie zawsze uczciwymi)].

Brak w prawie legalnej definicji godziwego zysku powoduje problemy podobne do opisanego. Wynika to m.in. z faktu, że prawodawca próbując wspomóc uboższą część społeczeństwa, zapewniając jej za nierynkowe stawki dach nad głową, używa do tego celu mienia innych członków tejże społeczności. To zawsze rodziło i zawsze będzie rodzić sprzeciw.

[1] Zwrot kapitału. Czyli jak pogodzić interes właściciela nieruchomości z interesem lokatora? portal minigo pl, 2008 r.

[2] http://oswn.pl/index.php/porady/najem/47-przyczyna-i-kalkulacja-podwyzki-czynszu.html