Kiedy wymiana gruntu jest nakładem koniecznymi i podlega zaliczeniu

Zgodnie z postanowieniami art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.

Możliwość zaliczenia wartości nakładów nie jest przywilejem użytkownika wieczystego, ale obowiązkiem właściciela gruntu; jednak jak to z ustawowymi zapisami bywa, ich realizacja napotyka na trudne do przewidzenia przeszkody.

W maju ubiegłego roku pisaliśmy o tym, że jednym z najbardziej kontrowersyjnych rodzajów nakładów, o możliwość zaliczenia których toczą się spory, są nakłady polegające na usunięciu z terenu nieruchomości użytkowanej wieczyście budynków i innych urządzeń, które z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste lub zamierzeń inwestycyjnych użytkownika wieczystego, stanowią przeszkodę w optymalnym wykorzystaniu nieruchomości.

Zaznaczyliśmy, że w naszej ocenie, jeśli funkcja istniejących na gruncie budynków i innych urządzeń nie daje pogodzić się z legalnie realizowanym przez użytkownika wieczystego zamierzeniem inwestycyjnym oraz, co już bezpośrednio wynika z treści art. 77 ust. 6 ugn, zmiana sposobu korzystania z gruntu prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej użytkowanej wieczyście, wówczas wartość nakładów polegających na usunięciu zbędnej zabudowy podlega zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a dotychczasową.

Stanowisko takie zaprezentowane zostało również w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 roku (III CSK 42/13), w którym stwierdzono iż „wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na rozbiórkę budynków i budowli, niezbędną do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem, są w rozumieniu art 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) nakładami koniecznymi, które podlegają zaliczeniu na poczet różnicy miedzy dotychczasowa a zaktualizowaną opłata z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost jego wartości”.

Podobny problem nakładów, jednak dotyczący nie tyle rozbiórki istniejących budynków, ile wymiany ziemi na gruncie, rozstrzygnął w ostatni piątek Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 69/15). Podstawą sporu w tej sprawie było niezaliczenie przez SKO, Sądy Rejonowy oraz Okręgowy nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomość, które polegały na wymianie grubej warstwy ziemi (która to wymiana była niezbędna, gdyż istniejące na gruncie piaski oraz iły uniemożliwiały realizację inwestycji polegającej na posadowieniu wielkopowierzchniowego sklepu).

Wymienione organy odmawiały zaliczenia tych nakładów jako koniecznych, argumentując, iż nakłady konieczne na rzecz to tylko takie, których celem jest utrzymanie tej rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania. Natomiast w przedmiotowej sprawie wymiana ziemi była nakładem użytecznym, skierowanym na ulepszenie rzeczy, a te nie uprawniają do obniżenia opłaty rocznej.

Naszym zdaniem (i, jak się okazuje, zdaniem także Sądu Najwyższego) pojęcie nakładów koniecznych jest zdecydowanie szersze, gdyż ich celem jest umożliwienie normalnego korzystania z rzeczy, ale w odniesieniu do nieruchomości przez normalne korzystanie należy rozumieć korzystanie zgodne z przeznaczeniem, umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zapisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowej sprawie wymiana piasków i iłów na stabilniejsze podłoże umożliwiające posadowienie marketu była niezbędna, a więc konieczna, dla realizacji inwestycji, która to inwestycja była zgodna z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu do wyroku Sąd wskazał, cyt.: „Nie może być tak, że właściciel, który uzyskuje wzrost wartości nieruchomości, jednocześnie miałby uiszczać wyższą opłatę roczną, gdyż gmina uzyskiwałaby niejako podwójną zapłatę.”