Kiedy plan potwierdza stan faktyczny

Zmiana lub uchwalenie planu miejscowego może nieść, z punktu widzenia właściciela nieruchomości, dwojakie konsekwencje związane ze zmianą wartości nieruchomości objętej planem. W przypadku, kiedy w wyniku uchwalenia albo zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości rośnie, a właściciel zbywa tę nieruchomość, zobowiązany jest do zapłaty na rzecz gminy tak zwanej opłaty planistycznej. W przypadku, kiedy w wyniku podjętych przez gminę rozstrzygnięć planistycznych wartość nieruchomości ulega obniżeniu, właściciel może żądać od gminy odszkodowania. Ponieważ opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy, organy jednostek samorządu terytorialnego stosunkowo chętnie korzystają z możliwości jej nałożenia na właścicieli zbywających nieruchomości.

W opisywanym przypadku stan faktyczny przedstawiał się następująco: nieruchomość położona tuż przy granicy miasta, administracyjnie w gminie sąsiedniej, objęta była do dnia 31 grudnia 2003 roku planem przewidującym zabudowę przemysłowo – magazynową. Zgodnie z postanowieniami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plan ten utracił moc, gmina nie zapobiegła braku ciągłości planów a nowy plan uchwalony został dopiero w 2006 roku opisując przeznaczenie jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W roku 2008 właściciele sprzedali całość nieruchomości a już w roku 2009 organ gminy zawiadomił ich o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Przedmiotowa nieruchomość, w przeważającej części niezabudowana, porośnięta sadem owocowym, w niewielkiej wschodniej części zabudowana była budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma niewielkimi budynkami – kiedyś gospodarczymi, ostatnio wykorzystywanymi jako magazynowe, graniczyła z granicą administracyjną miasta, otoczona była zabudową magazynową i jednorodzinną intensywnie przekształcaną w magazynowo – produkcyjną. Tereny wokół nieruchomości, z uwagi na znaczny hałas dobiegający z ruchliwej drogi krajowej, traciły walory mieszkaniowe i przekształcane były w tereny usług, produkcji, handlu i składowania.

Ustalenie wysokości i pobranie opłaty planistycznej wymaga określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a osobą uprawnioną do określenia wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Organ gminy powołał zatem biegłego – rzeczoznawcę majątkowego – zlecając mu sporządzenie operatu szacunkowego z określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po rozstrzygnięciu planistycznym. Powołany biegły sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości prawa własności nieruchomości, w którym w toku wyceny nieruchomości w jej stanie przed uchwaleniem planu do porównań przyjął transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu sadowniczym, natomiast w jej stanie po zmianie planistycznej, transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę magazynowo – składową. Należy dodać, że transakcje nieruchomościami rolnymi pochodziły z terenów znacznie oddalonych już nie tylko od centrum miasta, ale również od jego granic administracyjnych – wszak w obrębie najbliższego miejskiego sąsiedztwa trudno znaleźć takie tereny, które sprzedawane byłby jako rolne. W toku wywodu biegły powoływał się na faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości próbując dowodzić w ten sposób, że określona przezeń różnica wartości sięgająca niemal trzystu procent jest różnicą zasadną.

Na gruncie tak opisanego stanu faktycznego należy zwrócić uwagę na dwie wątpliwości i jedno rozstrzygnięcie, które w rezultacie pozwoliły nam w imieniu naszego Klienta obronić tezę o braku zasadności ustalenia i pobrania tak zwanej opłaty planistycznej.

Po pierwsze grunty położone na obszarach miast lub leżące w ich bezpośrednim sąsiedztwie, a zwłaszcza takie, które leżą na terenach podlegających intensywnym zmianom sposobu zagospodarowania, jak to miało miejsce w tym przypadku, o ile tylko nie istnieje dla nich obowiązujący plan miejscowy ściśle wyznaczający dopuszczalny sposób korzystania, zawsze będą podlegały takim zmianom sposobu korzystania, które zmierzały będą do optymalnego. Stąd, o ile tereny sąsiednie zagospodarowywane są w konkretny, optymalny sposób to również i grunty dotychczas użytkowane odmiennie będą w taki sposób zagospodarowywane. Dlatego też różnice wartości nie są faktycznie wyznaczane postanowieniami planów miejscowych, a dopuszczalnymi w świetle prawa sposobami korzystania; a skoro zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym na terenach pozbawionych planu wolno realizować inwestycje, to i ceny takich gruntów nie odbiegają w sposób znaczący od tych, dla których konkretny przeznaczenie ustalono planami miejscowymi. Bywa zresztą i tak, że ceny takich gruntów, z uwagi na brak obostrzeń zapisanych w planach, są wyższe.

Po wtóre wartość nieruchomości określaną dla celu ustalenia opłaty planistycznej należy pozbawić wpływu wszelkich innych czynników. W prezentowanym postępowaniu powołany biegły w toku określania wartości nieruchomości w jej stanie przed wprowadzeniem planu miejscowego posłużył się transakcjami nieruchomościami położonymi w znacznym oddaleniu już nie tylko od centrum miasta, ale również od jego granic administracyjnych (faktycznie nieruchomości porównawcze pochodziły z terenów oddalonych od granic miasta o około 20 kilometrów). Nie może zatem dziwić, że tak odlegle położone nieruchomości osiągały wartości znacznie niższe od tych położonych bezpośrednio przy granicy administracyjnej miasta. Co oczywiste powodem takiego postepowania był brak transakcji terenami stricte rolnymi położonymi w bliższej odległości, a te, które udało się odszukać, nie dawały jednoznacznego wzrostu wartości nieruchomości.

Po trzecie wreszcie, w toku prowadzonego postępowania zapadł w sprawie o sygnaturze P 58/08 wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku, zgodnie z którym Trybunał uznał za niezgodny z postanowieniami Konstytucji art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi się do faktycznego sposobu korzystania z niej w sytuacji, kiedy przeznaczenie nieruchomości podobnie opisane było tak w starym planie, który z mocy prawa utracił moc, jak i w nowym, uchwalonym po wygaśnięciu starego. Warto zwrócić uwagę na fakt, że gdyby nie opisane wcześniej wadliwe założenia wycen sporządzanych dla tego celu, w szczególności gdyby praktyka wyceny mocniej wspierała się na potencjale ekonomicznym nieruchomości niż na fałszywie pojmowanych zasadach, wspomniany wyrok w ogóle nie byłby potrzebny.

W opisywanym przypadku postanowienia planu miejscowego tylko potwierdzały te zmiany, które faktycznie przed jego wprowadzeniem zachodziły na przedmiotowym terenie. Niezależnie od istnienia planu teren przekształcany był z rolniczo – zagrodowego na przemysłowo – magazynowy i działo się tak na mocy dążenia właścicieli i inwestorów do optymalnego korzystania z nieruchomości. Pomimo braku planu miejscowego, niezależnie od faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości, działki gruntu osiągały wartości właściwe dla terenów przemysłowo – składowych. Zmiany funkcjonalne wyprzedziły zamierzenia planistów, a w takiej sytuacji trudno wykazać wzrost wartości nieruchomości i uzyskać opłaty planistyczne. Interesującym jest natomiast przypadek, w którym wszystko wskazuje na to, że omawiana zmiana planu doprowadziła do obniżenia wartości nieruchomości – to postępowanie jednak stale się toczy.

One thought on “Kiedy plan potwierdza stan faktyczny

Comments are closed.