Kiedy fakty nie pasują do teorii …

Operaty szacunkowe czytam zawodowo od lat, zatem pobieżna nawet lektura pozwala odróżnić ziarno od plew, choć nie ukrywam, że plewy zdarzają się znacznie częściej. Z mojego punktu widzenia to nawet dobrze – wszak Klienci zlecają lekturę operatu nie wówczas kiedy są z ujawnionej w nim wartości zadowoleni ale wtedy, kiedy cyfry w końcowej części opracowania mocno odbiegają od tych, które nosili w wyobraźni a moim zadaniem pozostaje wskazać w operacie szacunkowym miejsce, w których autor nieco zaniedbał obowiązków lub pofolgował wyobraźni. Tym razem po pierwszym czytaniu uznałem, że mam do czynienia z ziarnem – może nie całkiem czystym, ale ziarnem. Dopiero później okazało się, że to, czym owo ziarno było zanieczyszczone, niełatwo dostrzec a zatem łatwo się było pomylić. 

Przedmiotem oszacowania było prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej dla celu, choć to akurat w sprawie mniej istotne, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Działka o powierzchni nieco ponad 2,4 tyś metrów kwadratowych, położona w strefie śródmiejskiej, doskonale skomunikowana, z jednej strony granicząca z jedną z większych arterii komunikacyjnych miasta, otoczona wysokimi budynkami wielorodzinnymi wybudowanymi w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku. Zielone osiedle z infrastrukturą techniczną i społeczną, w niewielkiej odległości wszystko, co niezbędne do codziennego, wygodnego życia. Teren, na którym zlokalizowana jest nieruchomość, objęty obowiązującym planem miejscowym przewidującym zabudowę wielorodzinną. Jednym słowem grunt idealny na uzupełnienie istniejącej zabudowy – wart krocie jeśli zważyć na ceny lokali mieszkalnych w okolicy. 

Przedstawiony operat szacunkowy, choć może nie był opracowaniem idealnym, to nie należał również do takich dokumentów, które można uznać za stertę makulatury już po kilku chwilach mało uważnego oglądu. Porządnie opisany przedmiot oszacowania, w analizie rynku duża ilość przydatnych danych łącznie z ich analizą i wnioskami, żadnych zbędnych opowieści na temat historii miasta i regionu, przepływających w okolicy rzek czy urokliwych kompleksów leśnych i dominujących zakładów przemysłowych. Starannie opracowana znaczna ilość danych rynkowych wskazuje, że Autor faktycznie dysponuje dużym ich zbiorem, ma je starannie opisane i na podstawie analizy a nie domniemań wie, co i w jakiej wysokości wpływa na wartość nieruchomości. Trudno zatem dojść powodów, dla których Klient stanowczo twierdzi, że wartość ujawniona operatem nie odpowiada faktycznej wartości rynkowej nieruchomości. 

Jeśli dane rynkowe są prawdziwe – a wydaje się, że są, jeśli obliczenia są poprawne – a wydaje się, że są (na podstawie danych i za pomocą metod zastosowanych przez autora otrzymuję identyczne wyniki i co więcej, przeprowadzone testy wskazują, że także w zakresie wartości współczynników autor nie zasięgał porad wyobraźni a policzył wszystko, co policzyć się dało) to znaczy, że autor raczej nie kłamie w tej części opracowania. Coś zatem musi być nie tak z ustaleniami dotyczącymi wycenianej nieruchomości lub jej cech, być może z uwarunkowaniami prawnymi lub faktycznymi? To już oczywiście zupełnie inna część pracy, dalece wykraczająca poza analizę samego tekstu operatu szacunkowego. Sprawa się zresztą szybko wyjaśniła. Klient uważa, że wartość ujawniona operatem szacunkowym jest zawyżona ponieważ od niemal dwóch lat stara się o pozwolenie na budowę, którego nie może uzyskać, gdyż nie jest w stanie sprostać postanowieniom planu miejscowego w zakresie obowiązującej linii zabudowy. Ilość infrastruktury, jaka znajduje się na nieruchomosci szacowanej, a która koliduje z wytyczoną postanowieniami planu linią zabudowy, jest tak duża i takiej wielkości, że jej przełożenie, jeśli w ogóle możliwe, czyni przedsięwzięcie ekonomicznie nieuzasadnionym. Innymi słowy – pan miejscowy pozwala budować ale tylko w taki sposób, który z faktycznego punktu widzenia nie jest możliwy. Pomimo tego, że na pierwszy rzut oka grunt był idealny pod realizację planowanej inwestycji na koniec 2017 roku był praktycznie, wobec postanowień planu miejscowego, pozbawiony wartości, był gruntem przeznaczonym pod zabudowę bez możliwości zgodnej z prawem zabudowy. 

Sprawa jest dość stara, zlecenie pochodzi z końca 2017 roku a przypomniałem sobie o nim teraz, ponieważ trafiła do nas, za pośrednictwem tego samego Klienta, ta sama nieruchomość. Tym razem będziemy starali się nie o to, aby teorię uzgodnić z faktami ale o to aby doprowadzić fakty do takiego stanu, aby były zgodne z teorią, czyli aby wartość nieruchomości osiągnęła tę opisaną operatem szacunkowym.