Jak wyliczyć wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu?

W trakcie praktyki rzeczoznawcy majątkowego jedno ze zleceń dotyczyło oszacowania wartości służebności przesyłu (w formie jednorazowej opłaty lub opłat rocznych) dla stacji transformatorowej (dalej trafo) umieszczonej na parterze kilkupoziomowego parkingu typu „Parkuj i Jedź” (P&R) w Warszawie. Stacja zajmuje powierzchnię 36,5 m2. Jest wbudowana w bryłę parkingu.

W trakcie sporządzania opinii o wartości służebności przesyłu wzięto pod uwagę i rozważono następujące czynniki:

  1. a) czy i w jakim stopniu, w wyniku ustanowienia służebności uległa obniżeniu wartość nieruchomości służebnej lub jej części?
  2. b) jakie powinno być wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości służebnej z tytułu korzystania z tej nieruchomości w wyniku ustanowienia służebności?

Ad. a) Obniżenie wartości nieruchomości związane jest generalnie ze zmianami w możliwym sposobie korzystania z nieruchomości wprowadzonymi bądź to aktem prawa powszechnie obowiązującego bądź uregulowaniami umownymi. W przypadku ustanowienia służebności przesyłu możliwa jest sytuacja, kiedy bądź to cała nieruchomość obciążona służebnością traci na wartości, bądź traci na wartości w wyniku zmiany możliwego sposobu wykorzystania lub zagospodarowania ten obciążony fragment, który jest bezpośrednio związany z wykonaniem służebności.

Analiza powinna zatem zmierzać w kierunku ustalenia ewentualnych zmian w możliwym sposobie korzystania z całej nieruchomości bądź jej części wywołanej ustanowieniem służebności oraz wpływu tych zmian na wartość nieruchomości. Odrębnym i nie rozpatrywanym w niniejszej opinii faktem jest możliwość negatywnego wpływu ustanowionej służebności na nieruchomości sąsiednie, inne niż nieruchomość obciążona.

Parking z istniejącą stacją trafo posiada 1010 miejsc parkingowych, a posadowienie stacji trafo umniejszyło oczywiście możliwość zwiększenia ich liczby. Trudno jednak obronić założenie mówiące o tym, że w związku z tym nastąpiło istotne i trwałe obniżenie wartości nieruchomości obciążanej. Zdaniem autora lokalizacja stacji trafo nie zakłóciła pełnionej funkcji na tyle, by doprowadzić do istotnego obniżenia wartości nieruchomości. Gdyby tak miało być należałoby udowodnić twierdzenie, że cena nieruchomości bez stacji trafo jest istotnie niższa od ceny nieruchomości ze stacją. Biorąc pod uwagę wielkość parkingu uznano, że takiego obniżenia wartości nie jestem w stanie udowodnić.

Ad. b) Ustanowienie służebności przesyłu wiąże się również z umożliwieniem trwałego i niezakłóconego korzystania z całości bądź części nieruchomości. W kontekście postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1969 r. (sygn. III CRN 379/68) wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności może przyjąć formę świadczenia okresowego. Zatem wynagrodzenie to powinno zawierać cenę za korzystanie z nieruchomości służebnej, a biegły w trakcie sporządzania opinii zobowiązany jest do określenia zarówno proporcji korzystania z nieruchomości objętej służebnością jak i potencjalnego czasu jej trwania. Również w tym wypadku, zwłaszcza jeśli chodzi o czas trwania służebności, umowny przecież w kontekście ustalania wynagrodzenia, nie można znaleźć wskazówek dotyczących okresu w jakim powinno się kapitalizować wartość przyszłych przepływów pieniężnych na dzień ustanowienia służebności.

Stan faktyczny jest taki, że w przypadku stacji trafo zajmującej powierzchnię 36,5 m2 na poziomie „0” parkingu czteropoziomowego mamy do czynienia ze zmniejszeniem liczby możliwych do urządzenia miejsc parkingowych. Z dokumentacji udostępnionej przez dysponenta parkingu wynika, że ogólna powierzchnia użytkowa parkingu (wraz z powierzchnią zajętą pod wnętrzową stację trafo) wynosi 27 228 m2. Czyli na powierzchni 27 191,5 m2 (27 228 – 36,5) urządzono 1010 miejsc parkingowych (taką liczbę podaje dysponent parkingu). Oznacza to, że urządzenie jednego miejsca parkingowego wymaga 26,92 m2 (27191,5 m2/1010). Jest to związane z faktem, że do każdego miejsca parkingowego musi być zapewniony dojazd. Tym samym błędem byłoby założenie, że pomniejszenie liczby miejsc parkingowych będzie prostym przeliczeniem w postaci ilorazu powierzchni stacji trafo i powierzchni pojedynczego miejsca parkingowego zajmującego faktycznie ca 12 m2. Mamy więc do czynienia z faktem, że istniejąca stacja trafo zmniejsza liczbę możliwych do urządzenia miejsc parkingowych o 1,36 szt. (36,5/26,92). Tym samym dysponent parkingu czerpie z niego dochód pomniejszony o kwotę jaka wynika z dochodu przynoszonego przez jedno miejsce parkingowe pomnożony przez 1,36. Tak więc oszacowanie opłaty rocznej w przypadku obecności stacji trafo będzie faktycznie odpowiadać zmniejszeniu dochodu jaki przynosi parking w związku z mniejszą liczbą miejsc parkingowych. W tym celu rozpoznano możliwy poziom dochodów jakie przynosi w skali roku miejsce parkingowe na parkingu P&R.

Regulamin parkingów działających w systemie Parkuj i Jedź (Park & Ride) w m. st. Warszawie, (podstawa prawna: Uchwała nr XVII/342/2011 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 16 czerwca 2011 r.) podaje sposób wnoszenia opłat za parkowanie na parkingach Parkuj i Jedź. Zasady podano w niżej zamieszczonym załączniku do regulaminu.

20150928-01

Będzie on pomocny do ustalenia dochodów jakie przynosi miejsce parkingowe. Założono, że do obliczeń dochodów zostaną użyte ceny biletów okresowych strefy 1, gdyż parking mieści się w granicach Warszawy. Pominięto opłatę dobową w wysokości 100 zł za jedną dobę parkingową zakładając racjonalność działania parkujących i nie próbując sztucznie zakładać, że takie opłaty składają się na istotny dochód. Założono również, że są to osoby kupujące bilety normalne.

Zapoznano się z taryfą przewozową obowiązująca od 16 sierpnia 2011 r. do 31 grudnia 2012 r. w części dla biletów okresowych:

20150928-02

Przyjęto najbardziej racjonalne zachowanie zainteresowanego zajmowaniem powierzchni na parkingu, tzn. nabywa on imienny bilet 90-dniowy. W ciągu roku mającego 365,25 dni (co cztery lata rok przestępny) nabywa on 4,06 szt. biletu w przeliczeniu na jedno miejsce parkingowe. Parking jest czynny 7 dni w tygodniu w godzinach 4.30 – 2.30, z codzienną przerwą na konserwację parkingu od godz. 2.30 do godz. 4.30, za wyjątkiem dni wolnych od pracy wymienionych w art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 18 stycznia 1951 r. o dniach wolnych od pracy (Dz. U. z 1951 r. Nr 4, poz. 28, z późn. zm.). Oznacza to, że pomiędzy godz. 2.30 a 4.30 bilety komunikacji miejskiej nie uprawniają do zajmowania powierzchni na parkingu. Czyli zajętość jest zapewniona przez 22/24 części doby. Pozostałe ca 8,33% doby w przypadku stałej zajętości przez stację trafo zostanie doliczone proporcjonalnie. Ponadto 13 dni w roku parking jest niedostępny dla nabywców biletów (dni ustawowo wolne bez niedziel). Te 13 dni stanowi 3,56% roku mającego 365,25 dni i by zapewnić ciągłość zajmowania przez stację trafo również zostaną one doliczone proporcjonalnie. Dochód dla 90 dni wyniósłby więc przy cenie biletu 90-dniowego równej 220 zł:

220 zł + (220 * 0,0833) + (220 * 0,0356) = 246,16 zł.

Jak obliczono wcześniej obecność stacji trafo zmniejsza ilość miejsc parkingowych o 1,36. W związku z tym dochód roczny równy rekompensacie rocznej za korzystanie (RR) który traci dysponent parkingu przy uwzględnieniu zajętości 24 godziny w ciągu doby (bez przerwy w godzinach 2.30-4.30) i dostępności również w dni ustawowo wolne wynosi:

RR = 4,06 * 246,16 zł/szt *1,36 szt= 1359,20 zł/rok; przyjęto 1359 zł

słownie złotych: jeden tysiąc trzysta pięćdziesiąt dziewięć

Tym samym rekompensata za korzystanie w formie opłaty rocznej za stację trafo powinna wynieść 1359 zł.

Jeśli chodzi o rekompensatę jednorazową należy zauważyć, że mamy do czynienia z bardzo bezpieczną, praktycznie bezryzykową sytuacją. Wszak zapewnienie miejsca do parkowania w realiach warszawskich jest poza parkingami P&R znacznie droższe, więc nieopłacalne. W tej sytuacji proponuję obliczenie jednorazowej rekompensaty przy użyciu stopy 6% do którego to poziomu zbliżył się w Polsce rynek najlepszych nieruchomości zestandaryzowanych obiektów biurowych. Jej poziom pokazany jest w kolejnych raportach Jones Lang LaSalle:

Za: http://qbusiness.pl/uploads/Raporty/jllwarsaw12011.pdf

20150928-03

http://www.joneslanglasalle.pl/ResearchLevel1/Q2_2011_Warsaw_City_Report_pl.pdf

20150928-05

oraz:

http://www.joneslanglasalle.pl/ResearchLevel1/Q3_2011_Warsaw_City_Report_Final_pol.pdf

20150928-04

Tym samym jednorazowa rekompensata (RJ) za obecność stacji trafo wyniesie:

RJ = 1359 zł/0,06 = 22 650 zł

słownie złotych: dwadzieścia dwa tysiące sześćset pięćdziesiąt

Opinia powstała w roku 2011 i przedstawia jedynie pogląd autora na kwestie związane z szacowaniem wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w tym konkretnym przypadku. Sprawy tego rodzaju są zbyt zróżnicowane, by w sposób prosty i jednolity udało się je zestandaryzować. Przy dominującym na rynku trendzie postrzegania wynagrodzenia za ustanowienie służebności w oparciu o wartość nieruchomości lub stawki wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości pod podobne obiekty należy mieć na uwadze, że często wartość nieruchomości nie będzie dobrym miernikiem wynagrodzenia za jej udostępnienie, tak samo jak trudno będzie wypowiadać się w oparciu o czynsze pod obiekty podobne (ze względu na ich brak). Będzie jednak jeszcze ciekawiej gdyż ustawodawca w obliczu krótkiej kołderki finansowej już dostrzegł konieczność uzbrojenia samorządów w instrumenty darmowego kształtowania przestrzeni urbanistycznej przedstawiając projekt kolejnej specustawy w postaci Kodeksu Urbanistyczno – Budowlanego. Ta ciekawość nie dotyczy oczywiście żadnych pieniędzy, gdyż tych zawsze będzie zbyt mało, natomiast za chwilę środowisko rzeczoznawców majątkowych będzie musiało się zmierzyć ze sprawami które z płaszczyzny dwuwymiarowej skierują konieczność oszacowań obiektów zajmujących przestrzeń np. nad istniejącą już zabudową. Czytając treść tzw. KSWS „Określanie wartości odszkodowań i wynagrodzeń należnych z tytułu lokalizacji, budowy i korzystania z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych” dostępną na witrynie PFSRM należy zauważyć, że ustawodawca myśli już o konieczności oszacowań dla obiektów „oderwanych od ziemi” zaś środowisko rzeczoznawców jest ciągle na poziomie gruntu. Wniosek: zapewne zamiast środowisku rzeczoznawców majątkowych kwestie oszacowań w takich sprawach zostaną powierzone urzędowemu algorytmowi.