I znów o użytkowaniu wieczystym – studium absurdalnego przypadku

Wokół ostatniego artykułu Zbyszka Niemczewskiego (czytaj tu: klik) rozgorzała na kilku forach dyskusja. Zdania jak zawsze były podzielone, czy w wycenie należy uwzględnić potencjał inwestycyjny drzemiący w nieruchomości oceniany na podstawie otoczenia, czy też uwzględnić ten potencjał w oparciu o istniejący stan nieruchomości. Nasze zdanie pozostaje niezmienione w kształcie przedstawionym we wspomnianym artykule.

W naszej praktyce trafił się przypadek, który w warunkach miejskich na pierwszy rzut oka może się wydawać typowym, ale… Otóż miasto Warszawa dokonało wyceny wartości nieruchomości położonej na Żoliborzu celem aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Nieruchomość położona jest na obszarze Sadów Żoliborskich, czyli osiedla budowanego w latach 60-tych odznaczającego się dużą ilością zieleni. Budownictwo i zagospodarowanie terenu nie jest w przedmiotowym przypadku niczym szczególnym, wszak zabudowywanie terenu jak największą ilością PUM celem zmaksymalizowania efektywności inwestycji jest cechą  dopiero ostatnich nastu lat.

Na opisywanej nieruchomości o powierzchni 46156 m2 posadowionych jest piętnaście budynków mieszkalnych wielorodzinnych, 6-kondygnacyjnych (w tym jedna podziemna). Ponadto na gruncie wybudowano parking osiedlowy, dwa niskie, parterowe budynki służące aktualnie dla usług i handlu oraz na całej nieruchomości ciągi piesze, rowerowe i studnię wody oligoceńskiej. Ciekawostką jednak jest (odróżniającą tę nieruchomość od setek nieruchomości w tej części miasta), że część nieruchomości stanowi droga lokalna – część ulicy Gojawiczyńskiej. Ulica Gojawiczyńskiej na mocy uchwały Rady Miasta st. Warszawy z 2004 r. została zaliczona do kategorii dróg gminnych, a więc jest drogą publiczną.

mpzp_artykuł

Ważnym faktem jest, że użytkownicy wieczyści nie zwrócili się z żądaniem zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Skutek tego jest absurdalny: opłata za użytkowanie wieczyste za ten ogromny teren jest rozparcelowana pomiędzy ok. 450 użytkowników wieczystych i tych właśnie 450 użytkowników wieczystych płaci miastu corocznie opłatę obejmującą także grunt pod ogólnie dostępną drogą publiczną, którą odbywa się ruch nie tylko pieszy, ale i kołowy.

Operat szacunkowy, który posłużył miastu do aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu, stanowił oszacowanie wartości całego gruntu jako potencjalnie inwestycyjnego.

W tym miejscu należy przypomnieć, jak dokonuje się oszacowania wartości gruntu zgodnie z dyspozycją rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego:

„§ 28. 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.

  1. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.

(…)

  1. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.”

Stan przedmiotowej nieruchomości został przedstawiony powyżej i jest on zgodny z celem, na jaki została ta nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste (mało tego, obowiązujący na tym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. niejako dodatkowo sankcjonuje i utrwala istniejący sposób zagospodarowania tego terenu nie zezwalając na budowę nowych obiektów, przebudowę i rozbudowę istniejących).

Rzeczoznawca majątkowy dokonując oszacowania dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego porównał przedmiotową nieruchomość do innych nieruchomości, które nabywane były w celu posadowienia na nich budynków wielorodzinnych. Wśród cech, które badał, a które według niego wpływały na wartość nieruchomości, była też intensywność zabudowy. I tu rzeczoznawca słusznie przyjął, iż na wycenianym gruncie nie można posadowić budynków wyższych niż 5 kondygnacji naziemnych. Jednocześnie jednak zapomniał, co to właściwie jest ta intensywność zabudowy (a więc wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy – czyli suma powierzchni całkowitej wszystkich budynków na działce – do powierzchni całej działki) pomijając zupełnie fakt tak ogromnego obszaru wyjętego spod zabudowy i przeznaczonego nie tylko pod ciągi komunikacyjne, ale też (i głównie) pod zieleń.

Naszym zdaniem do wyceny przedmiotowego gruntu należałoby podejść nieco inaczej. Mając na uwadze:

  • zróżnicowanie terenu pod względem przeznaczenia/wykorzystania,
  • fakt, iż gro terenu stanowi zieleń,
  • obecnie nie istnieją w obrocie grunty, które przeznaczone są pod budownictwo wielorodzinne z jednoczesnym tak dużym udziałem powierzchni biologicznie czynnej (a więc de facto nie ma w obrocie nieruchomości podobnych),

należałoby dokonać hipotetycznego wydzielenia terenów pod budynkami z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych oraz wydzielenia terenów zielonych, a następnie dokonać odrębnego oszacowania tych wydzielonych części porównując je odpowiednio do gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (oczywiście z uwzględnieniem intensywności zabudowy właściwej dla tego wydzielonego fragmentu) oraz do gruntów przeznaczonych pod zieleń.

Wobec faktu, iż cześć nieruchomości stanowi droga publiczna, słusznym by było wyodrębnienie dla potrzeb wyceny także tej części drogowej i dokonanie oszacowania jej w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi.

Dopiero suma powyższych cząstkowych oszacowań stanowi wartość przedmiotowej nieruchomości (do czasu zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste polegającej na wyłączeniu spod użytkowania terenu pod drogą publiczną niestety nie jest możliwe wyłączenie spod opłat tej części nieruchomości).

Traktowanie tej nieruchomości jako w całości inwestycyjnej i obliczenie jej wartości poprzez porównanie do gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne stanowi błędne założenie z kilku powodów. Po pierwsze oddanie jej w użytkowanie wieczyste nastąpiło przy założeniu, że zostanie ona zabudowana niewielkimi budynkami wielorodzinnymi, a większość terenu pozostanie wolna od zabudowy i przeznaczona pod zieleń (taka była też koncepcja tego rejonu urbanistycznego). Po drugie porównanie tego terenu o tak dużym udziale powierzchni biologicznie czynnej do nieruchomości współcześnie zabudowywanych w sposób maksymalnie wykorzystujący możliwość posadowienia na nim jak największej ilości PUM, czyni tę nieruchomość niepodobną (co z kolei może być uznane za niezgodne z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami), ale także przyczyni się od niesłusznego naszym zdaniem zawyżenia wartości nieruchomości skutkującego naliczeniem niesłusznie wysokiej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Po trzecie wreszcie istnienie na oddanym w użytkowanie wieczyste terenie drogi publicznej powinno wywołać dodatkową refleksję rzeczoznawcy i skutkować wnikliwą analizą funkcji.

W prowadzonych przez nas sprawach staramy się nie tylko chronić Klientów przed skutkami wadliwego oszacowania wartości nieruchomości (oczywiście tylko o ile z takim mamy do czynienia), ale również doradzać w kwestiach optymalnego sposobu korzystania z nieruchomości oraz rozwiązywać te problemy, które wynikają z wieloletnich czasem zaniechań.