Ewidencja gruntów jako narzędzie wpływu na wartość nieruchomości

Gospodarka nieruchomościami wymaga porządku. Zapewniany on jest przez różnego rodzaju klasyfikacje i rejestry, w których niewątpliwe bardzo ważną rolę spełnia ewidencja gruntów. Zawiera ona w sobie szereg informacji o nieruchomościach, pozwala też urzędom naliczać podatki od nieruchomości. Na potrzeby jej funkcjonowania istnieje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. (Dz.U. Nr 38, poz. 454) tj. z dnia 27 lutego 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 542). Zawiera ono w sobie szereg definicji i pojęć, które starają się porządkować ten rozległy obszar w taki sposób, by możliwe było sklasyfikowanie zarówno gruntów jak też wszelkich obiektów budowlanych na potrzeby ewidencyjne. 

W kwestiach podatkowych na pomoc urzędowi stworzono stosowne ustawy: o podatkach i opłatach lokalnych, o podatku leśnym, o podatku rolnym. Urzędy dysponując stosownymi ewidencjami oraz przepisami podatkowymi starają się egzekwować od właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości daniny z tego tytułu. Ponieważ pieniądze stale są potrzebne, a kraj przez lata pozbawiany rodzimego przemysłu i staje się powoli jedynie nabywcą tego co jest niezbędne do życia jego mieszkańcom oraz musi realizować podjęte zobowiązania finansowe powstaje problem jak zapełnić ciągle poszerzająca się lukę (tu należy nadmienić, że Rząd w I kwartale 2015 r. zwiększył zadłużenie naszego kraju aż o 26,5 mld zł, a dzienny przyrost długu wyniósł 294 mln zł – za ) http://niewygodne.info.pl/artykul5/02283-Gigantyczny-wzrost-zadluzenia-Polski-po-I-kwartale-2015.htm). Okazuje się, że i tu z pomocą może przyjść nam ewidencja gruntów, z tym że na sposób mówiąc delikatnie zaskakujący. Na początek zarys historyczny jednej ze spraw. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych XX wieku na obszarze jednej z warszawskich dzielnic małżeństwo stało się właścicielem działki budowlanej leżącej bezpośrednio przy drodze publicznej. Właściciele nieruchomości postanowili zabudować działkę budynkiem i otrzymali stosowne pozwolenie. Budynek powstał zgodnie z zatwierdzonym projektem, a obsługę komunikacyjną zapewniała ulica, do której jak wcześniej wspomniano działka miała bezpośredni dostęp. Po upływie pewnego okresu w operacie ewidencyjnym dotyczącym m.in. owej ulicy wprowadzono zmianę na podstawie wykazu zmian gruntowych polegającą na wydzieleniu działek o tzw. jednorodnym stanie prawnym. Powstało w ten sposób dwie nowe działki: pierwsza z nich (o szerokości od kilkunastu centymetrów do ca 2 m) przylega do istniejących po jednej stronie tej ulicy posesji i w ewidencji gruntów jest opisana jako tereny mieszkaniowe, druga zaś jako rodzaj użytku ma wpisany symbol dr, czyli drogi. Oczywiście stanowi ona ca ponad 95% powierzchni działki istniejącej przed zmianą w ewidencji gruntów. Celem doprecyzowania należy dodać, że przed zmianą i podziałem działki ulicznej w ewidencji gruntów stanowiła ona w całości użytek opisany symbolem dr, czyli drogi. Rzecz w tym, że zabudowana posesja utraciła tym samym dostęp do drogi publicznej, a skrupulatny urząd zaproponował jej właścicielom podpisanie odpłatnej umowy dzierżawy części działki oznaczonej jako tereny mieszkaniowe. Tym samym w świetle prawnych jupiterów zabudowana działka straciła dostęp do drogi publicznej co zapewne ma wymierny wpływ na deprecjację jej wartości, zaś urząd oczekuje z tego tytułu gratyfikacji finansowej. Właściciele nie zgodzili się na podpisanie umowy dzierżawy. Urząd dbając o finanse i rzetelne ich rozliczanie po kilku latach wytoczył właścicielom powództwo cywilne żądając wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej własność miasta, a nie opisanej w ewidencji gruntów jako drogi, lecz jako tereny mieszkaniowe. Jest rzeczą niezaprzeczalną, że właściciele nieruchomości zabudowanej korzystają z gruntu miejskiego by dostać się do ulicy. Zapewne zapadnie stosowne orzeczenie, w którym Sąd wskaże jaką kwotę za owo korzystanie należy zapłacić. Czy jednak urzędnicza troska o budżet nie przekroczyła w tym wypadku granic absurdu i cała sprawa powinna mieć inny, niekoniecznie sądowy finał? I czy właściciel nieruchomości zabudowanej w ramach retorsji ma się teraz procesować z urzędem o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości pozbawionej działaniem urzędu dostępu do drogi publicznej? Jaka nauka płynie z tej sytuacji dla mieszkańców miasta? Ano zapewne taka: uważaj, by tam gdzie skruszał asfalt na drodze lub wyrwano płytki chodnikowe nie zrobiło się zielono, bo możesz utracić dostęp do drogi publicznej.

Drugi przypadek urzędniczej działalności jest już bardziej powiązany z zaniechaniami po stronie właściciela nieruchomości. Otóż przy takiej samej modernizacji ewidencji gruntów zdarza się, że działki opisywane wcześniej symbolem R oznaczającym grunty orne (w odpowiedniej klasie) były przez wiele lat nie użytkowane, a przyroda była blisko. W związku z tą bliskością taksator zastał na gruncie … młody las. Zgodnie ze stanem faktycznym nastąpiła zmiana użytku: zamiast R pojawił się symbol Ls. Z pozoru nic złego – jak dbasz, tak masz. Niemniej ponieważ rzecz dzieje się w granicach Mazowieckiego Parku Krajobrazowego to okazuje się, że przy akceptacji tej zmiany przez właścicieli (większość gruntów tam położonych to własność prywatna) spotykają się oni z sytuacją, w której połączenie użytku Ls z położeniem gruntu w granicach Parku wyklucza możliwość jej zabudowy, która istniała dla tego gruntu kiedy był on opisany w ewidencji symbolem R. Nie trzeba nikogo przekonywać, że wartość gruntu z potencjałem do zabudowy oraz bez tego potencjału jest diametralnie różna. Tym samym jeśli zaspałeś Drogi Właścicielu zmiany dokonane na twojej działce w zapisach ewidencji gruntów, to wygląda na to, że następnym pokoleniom zostawisz nie grunt budowlany, ale las bez prawa zabudowy.