Dwa wywłaszczenia – jedno odszkodowanie?

Wywłaszczenie nieruchomości niezmiernie rzadko jest procesem krótkim i bezkonfliktowym. Najczęściej procesy te wydłużane są przez batalie toczone przez wywłaszczanych z właściwym organem o tzw. słuszne odszkodowanie. Czasem zdarza się jednak i tak, że mimo iż strony dochodzą względnie szybko do porozumienia, samo wywłaszczenie nie dochodzi do skutku. A czasem zdarza się i tak, że dopiero po wielu latach wywłaszczany otrzymuje należne mu słuszne odszkodowanie.

Jedna z takich nietypowych sytuacji miała miejsce w Warszawie. Sprawa dotyczy działki nr 2 o powierzchni blisko 2 000 m2, zabudowanej domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarskimi (stodoły, obory), położonej w dniu dzisiejszym właściwie w centralnej strefie miasta, bezpośrednio przy jednej z miejskich głównych arterii zyban to quit smoking. W dniu […]1976 r. mocą decyzji Naczelnika Dzielnicy Warszawa-[…] orzeczono o wywłaszczeniu na rzecz Państwa na cele budowy strażnicy pożarnej części działki ew. nr 2 o pow. 1533 m2.  (część po podziale oznaczona jako działka nr 2/1). Wywłaszczany obszar działki obejmował całą zabudowaną część nieruchomości. Właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości przyznano „słuszne” odszkodowanie w wysokości typowej dla tamtego okresu (czyli znormatywizowanej). Wykonanie decyzji wywłaszczeniowo-odszkodowawczej odroczono bez wskazania terminu.

Z kolei w dniu […]2006 r. orzeczono nieważność ww. decyzji.

Sytuacja właściciela rzeczonej nieruchomości wygląda więc tak, że przez 30 lat oczekiwania na wykonanie decyzji wywłaszczeniowo-odszkodowawczej, mając niejako zamrożony składnik majątku, pozbawiony był możliwości pełnego swobodnego dysponowania swoją nieruchomością (w tym bezproblemowej sprzedaży, rozbudowy, przebudowy, czy nawet remontu). Z chwilą uznania decyzji za nieważną właściciel uzyskał w prawdzie pewność co do przysługującego mu prawa własności nieruchomości, jednak w tym samym dniu stan tej nieruchomości był zgoła odmienny od tego, jaki mógłby być, gdyby właściciel mógł w tym okresie swobodnie dysponować tą nieruchomością (przede wszystkim budynki gospodarcze popadły w ruinę, dom mieszkalny wymagał generalnego remontu, ale i samo otoczenie nieruchomości zdecydowanie zmieniło charakter).

Mając na uwadze to 30-letnie ograniczenie w dysponowaniu nieruchomością właściciel domagał się od miasta odszkodowania, żądając kwoty stanowiącej równowartość aktualnej wartości nieruchomości. Swoje żądanie argumentował tym, iż obecna wartość nieruchomości jest zwaloryzowaną wartością tej samej nieruchomości sprzed 30 lat, którą mógł on uzyskać sprzedając ją na wolnym rynku. Miasto uważało tę kwotę za rażąco wygórowaną, argumentując z kolei, iż współczesne walory tej nieruchomości są znacznie korzystniejsze niż jej walory sprzed 30 lat (obecnie jest to teren położony właściwie w centrum miasta, w pełni uzbrojony, świetnie skomunikowany, a przede wszystkim systematycznie zabudowywany zabudową usługowo-mieszkaniową, natomiast w dacie wywłaszczenia był to obszar peryferyjny, porolny, bez mediów, przeznaczony pod bazy komunalne i budowlane oraz przemysł). Miasto podniosło także, iż trudno jest przyznać odszkodowanie w wysokości odpowiadającej aktualnej wartości nieruchomości przy jednoczesnym zachowaniu własności tej nieruchomości przez poszkodowanego.

W związku z niemożnością osiągnięcia konsensusu dotyczącego wysokości odszkodowania w obecnie prowadzonej sprawie przed sądem powołany ma zostać biegły, który będzie miał oszacować wysokość szkody (sąd stanie jednak wcześniej przed problemem określenia, co tak naprawdę stanowi szkodę poniesioną przez właściciela).

Niemal równolegle, w roku 1976 podobną decyzją wywłaszczeniową objęto sąsiednią, niezmiernie podobną nieruchomość (położoną na tym samym terenie, podobnie zabudowaną, podobnie zagospodarowaną i podobnie wykorzystywaną). W odróżnieniu od wcześniej opisywanego przypadku decyzję tę wykonano niemal natychmiast. Jej właściciel otrzymał odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, podobnie jak jego sąsiad, w wysokości z góry określonej ustawowo. Właściciel opuścił nieruchomość. Na tej nieruchomości nie zrealizowano celu wywłaszczenia, jakim był skład komunalny. Obecnie nieruchomość jest zabudowana budynkami biurowymi jednego z przedsiębiorstw państwowych.

Były właściciel wywłaszczonej nieruchomości uznając, że wypłacone mu wówczas na podstawie decyzji odszkodowanie było rażąco niskie, zwrócił się do naszej kancelarii z prośbą o pomoc.

W jego imieniu zwróciliśmy się do wojewody o stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowo-odszkodowawczej, ale tylko w części rozstrzygającej o odszkodowaniu. W skutek gruntownej analizy dokumentów udało się nam odnaleźć uchybienia w postępowaniu wywłaszczeniowo-odszkodowawczym, które z kolei stanowiły podstawę rozstrzygnięcia na korzyść naszego klienta. Wojewoda stwierdził nieważność decyzji w części, w której rozstrzygała o wysokości, przyznaniu i wypłacie odszkodowania. W tej sytuacji nie zostały więc zniwelowane skutki samego wywłaszczenia (czyli nie nastąpił zwrot wywłaszczonej nieruchomości), ale unieważnienie części decyzji w zakresie odszkodowania spowodowało konieczność ponownego ustalenia odszkodowania w oparciu o obecnie obowiązujące regulacje prawne. Wysokość odszkodowania musiała zostać ustalona według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia jej wywłaszczenia oraz jej wartości w dniu wydania nowej decyzji o odszkodowaniu. Przyznane w ten sposób odszkodowanie musiało także zostać pomniejszone o zwaloryzowaną kwotę wypłaconego przecież w latach 70-tych odszkodowania.

Dwie podobne nieruchomości, dwa wywłaszczenia, dwie skrajne odmienne sytuacje właścicieli.