Długoletnie bezumowne korzystanie – kiedy wynagrodzenie jest uczciwe?

Nieruchomość położona w jednym z dużych miast, wykorzystywana pierwotnie jako łąka została wywłaszczona w latach 60-tych pod budownictwo wielorodzinne. Do dnia dzisiejszego nieruchomość nie została wykorzystana na cel zgodny z wywłaszczeniem. W latach 90-tych miasto urządziło na nieruchomości parking.

Na skutek starań byłego właściciela nieruchomości w roku 2002 orzeczona została nieważność decyzji wywłaszczeniowej. Miasto jednak, mimo wniosków właściciela, nie dokonało faktycznego zwrotu tej nieruchomości i nadal z niej korzystało czerpiąc pożytki z wynajmu miejsc parkingowych. Taka sytuacja trwała do 2012 roku.

W tym samym roku prawowity właściciel nieruchomości wniósł pozew do sądu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości przez miasto. W toku postępowania Sąd wyznaczył biegłego sądowego do oszacowania wysokości wynagrodzenia.

Podstawą obliczenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógłby uzyskać właściciel zawierając umowę najmu czy też dzierżawy tej nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia – wysokość tego wynagrodzenia powinno się ustalać według stawek cen rynkowych (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2005r., sygn. akt: II CK 61/05; w wyroku z dnia 11 maja 2005r., sygn. akt: III CK 556/04; w wyroku z dnia 7 kwietnia 2000r., sygn. akt: IV CKN 5/00).

Biegły dokonał oszacowania przyjmując stawki czynszu dzierżawy podobnych gruntów. Jego (choć także i naszym) zdaniem najskuteczniejszym sposobem określenia możliwego do uzyskania czynszu najmu/dzierżawy jest badanie rynku zgłaszanych ofert wynajmu/dzierżawy. W odniesieniu do znacznej liczby umów najmu pomiędzy osobami fizycznymi istnieje – ze względów podatkowych – zachęta do zaniżania wysokości czynszu w umowie, zaś czynsz płacony w rzeczywistości może być wyższy. Nie można też wykluczyć sytuacji odwrotnych. Ponieważ nie ma żadnej możliwości zbadania całego rynku umów najmu, a analizowany rynek w większości opiera się na nieruchomościach będących we władaniu osób fizycznych, przeto opieranie się na takich umowach jest wyjątkowo utrudnione. Publiczne składanie oferty wynajmu/dzierżawy jest tym jedynym momentem, w którym ujawniają się prawdziwe oczekiwania finansowe właściciela co do wysokości czynszu najmu.

Pewną trudność, którą dostrzegł biegły, była kwestia poziomu cen w zadanym przez Sąd okresie. O ile oferty aktualne są dostępne na większości portali nieruchomościowych, to w przypadku danych z okresów wcześniejszych sprawa jest bardziej skomplikowana. Analiza ofert na badanych stronach internetowych wykazała, że obecnie dostępne są tam jedynie oferty zamieszczane w okresie nieprzekraczającym zwykle jednego roku – dwóch lat (i nie obrazujące pełnej oferty).  W tym miejscu biegł wziął pod uwagę „odszkodowawczy” charakter sprawy (czynsz za okresy przeszłe), przyjmując, że w przypadkach, kiedy naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość kwoty powinna być ustalona według cen z daty ustalenia jej wysokości, chyba, że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Takich okoliczności w przedmiotowej sprawie nie stwierdzono.

Biegły dokonał więc oszacowania wysokości czynszu według stawek aktualnych, a następnie obliczył ich wartość w okresach wcześniejszych posiłkując się wskaźnikiem inflacji, tłumacząc swój wybór faktem braku danych z okresów wcześniejszych, które umożliwiły badanie trendu zmian wysokości tych stawek w czasie. Nie dokonał więc badania rzeczywistej zmiany stawek czynszu w czasie. Nie pokusił się badanie relacji cen nieruchomości do stawek czynszu za nie (a przecież biegły miał dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości w okresie wskazanym w tezie dowodowej). Naszym zdaniem opieranie się na wskaźniku inflacji nie jest trafnym rozwiązaniem, gdyż wskaźnik ten jest wypadkową zmian cen wielu produktów i wielu usług, a nie tylko cen nieruchomości, których fluktuacja nie zawsze pokrywa się z krzywą zmian inflacyjnych.

Naszym zdaniem (i w ten sposób doradziliśmy powodowi) w ogóle nie jest konieczne badanie jakichkolwiek zmian cen/stawek czynszu w czasie. Stoimy na stanowisku, iż jeśli strona otrzymuje jakiekolwiek pieniądze za wieloletnie okresy wsteczne w całości dopiero dziś, to najlepszą waloryzacją jest obecna wartość lub jej pochodna, czyli czynsz. Strona powinna bowiem za otrzymane pieniądze mieć możliwość np. wydzierżawienia działki o takiej samej wartości przez tak samo długi okres. Podobne stanowisko reprezentuje chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z 28.12.1996 roku w sprawie I CRN 191/95, który przez analogię do wyceny czynszów można zastosować: „Przy zwrocie świadczeń wzajemnych, w razie nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości (art. 496 k.c. w związku z art. 497 k.c.), górną granicę waloryzacji ceny uiszczonej w pieniądzu (art. 358 1  § 3 k.c.) stanowi wartość tej nieruchomości w dacie rozstrzygania sprawy”.

Powód nie zakwestionował więc opinii jako całości, podniósł jedynie zarzut niepotrzebnego zastosowania wskaźnika inflacji, jednocześnie nie kwestionując oszacowanej przez biegłego miesięcznej stawki czynszu.

Sąd przychylił się do zdania powoda, zasądzając na jego rzecz od pozwanego wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu powoda w wysokości równej iloczynowi aktualnej miesięcznej stawki czynszu i ilości miesięcy bezumownego korzystania. Miasto zaskarżyło postanowienie. Czekamy na rozstrzygnięcie.