Dlaczego nie dali więcej? Czyli odszkodowania za mienie dekretowe

Wypłata odszkodowań za grunty wywłaszczone odbywa się na podstawie dokonanego przez powołanego biegłego oszacowania wartości nieruchomości. Oszacowania niemal zawsze budzą kontrowersje (subiektywny osąd wywłaszczanego zawsze niemal przebija równie subiektywny osąd urzędu-płatnika). Najtrudniejsze jednak wydają się oszacowania dokonywane dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunty wywłaszczone dekretem Bieruta. Najtrudniejsze, bo wymagają oszacowania według stanu na dzień wywłaszczenia – stan ten niejednokrotnie dla rzeczoznawców jest trudny do zidentyfikowania, zwłaszcza tych rzeczoznawców, którzy dotąd nie mieli styczności z historyczną urbanistyką miasta, jego zagospodarowaniem, zaplanowaniem przestrzeni i architekturą.

Sami wywłaszczeni, a właściwie spadkobiercy wywłaszczonych, częstokroć są niezadowoleni z wyników oszacowania, próbują zaskarżyć operat szacunkowy, podpierając się niejednokrotnie nietrafionymi argumentami (przykładowo: nieruchomość dekretowa została wyceniona na kwotę 1 000 zł/m2, a sąsiedzi otrzymali wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, do którego dołączono oszacowanie identycznej niemal nieruchomości na kwotę 2 000 zł/m2).

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż wycena nieruchomości dekretowej nie jest wyceną prostą. Oprócz znajomości rynku i procesu wyceny wymaga także znajomości historycznej topografii miasta oraz wnikliwego poszukiwania informacji o archiwalnych planach miejscowych dotyczących wycenianego terenu, archiwalnych zdjęć oraz opisów nie tylko samej nieruchomości, ale i jej otoczenia. Cała ta wiedza ma na celu uwzględnienie stanu nieruchomości z daty jej wywłaszczenia. Ceny nieruchomości rzeczoznawca przyjmuje oczywiście aktualne.

Na wycenę wpłynie wiec to, jak wyglądała nieruchomość w dacie wywłaszczenia oraz jak wyglądało otoczenie tej nieruchomości w tej samej dacie. Oznacza to, ze nie zawsze słusznym jest ocenianie wyniku wyceny poprzez pryzmat aktualnych cen w najbliższej okolicy (bo od daty wywłaszczenia okolica mogła ulec drastycznemu rozwojowi, a co za tym idzie ceny mogą być drastycznie inne niż te, które można by osiągnąć za te grunty ,gdyby ten rozwój nie nastąpił).

Oczywistym jest, że każda wycena wymaga odrębnego pochylenia się nad nią i analizy, czy nie jest obarczona wadami dyskwalifikującymi ją jako podstawę ustalenia odszkodowania. W tym celu niezbędne jest posiadanie nie tylko wiedzy proceduralnej, która wskaże czy wycena została sporządzona zgodnie ze sztuką, ale też wiedzy o cenach nieruchomości oraz znajomości transakcji, zwłaszcza tych, które użyte zostały w wycenie.

Zgodnie z procedurami przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami sporządzony operat można kwestionować na dwa sposoby: albo w drodze odwołania od decyzji Biura Gospodarowania Nieruchomościami ustalającej wysokość odszkodowania, albo nieco wcześniej w drodze kwestionowania samego operatu, jako dowodu zgromadzonego w sprawie (art. 10 § 1 KPA zobowiązuje zawiadomić stronę o zgromadzeniu materiału dowodowego oraz zapewnić stronie możliwość wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów). Teoretycznie na etapie gromadzenia materiału dowodowego można podjąć próbę rozmowy o wartości z autorem oszacowania, albo, stosownie do treści art., 157 ustawy o gospodarce nieruchomości zlecić jednej z organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych zbadanie prawidłowości sporządzenia operatu.

W każdej powyżej opisanej sytuacji nastąpi wstrzymanie wykonania decyzji. Dodatkowo w przypadku oddania operatu pod ocenę organizacji zawodowej należy liczyć się ze sporymi kosztami (od kilku do dwudziestu kilku tysięcy złotych). Mając świadomość, że procedury odwoławcze trwają długo i mogą wiązać się z niepotrzebnym przedłużaniem postępowania, należy pamiętać, że decyzja, czy i w jaki sposób korygować wartość zależy przecież nie tylko od rachunku ekonomicznego, ale również od „zmęczenia”, jakie pozostaje udziałem uprawnionych. Jednocześnie doświadczenie wskazuje, że zgłoszenie uwag do operatu szacunkowego na tym etapie postępowania, którym jest gromadzenie dowodów w sprawie, nie pociąga za sobą nadmiernego jego przedłużenia, a w sytuacji, kiedy argumentacja opiera się na merytorycznych podstawach prowadzić może do pewnych korekt wartości.