Czy remont elewacji budynku jest przesłanką do obniżenia czynszu za lokal?

W jednej ze spraw „czynszowych” przedmiotem opinii był lokal użytkowy o powierzchni użytkowej zbliżonej do 500 m2 położony centrum Warszawy. Najemca zakwestionował wysokość czynszu umownego wskazując, że przedłużający się remont elewacji powodujący całkowite zasłonięcie jego lokalu rusztowaniami naraża go na straty w prowadzonej działalności i oczekiwał obniżki z tego tytułu. Uzasadniał to faktem, że najemcy którzy podpisywali umowy w czasie, kiedy prowadzony był remont elewacji i rusztowania zasłaniały wynajmowane lokale uzyskiwali niższą stawkę niż opisany w jego umowie.

Zadanie polegało na ustaleniu stawki rynkowej wynajmowanego lokalu w okresie od dnia 1 listopada 2009 r. do 31.07.2010 r. przy uwzględnieniu jego zasłonięcia rusztowaniami w czasie remontu elewacji budynku.

Analiza stawek czynszu najmu lokali użytkowych obejmuje dane za okres lat 2009-2010. W bazie danych o stawkach lokali porównawczych (znajdujących się w tym samym budynku co szacowany lokal) zgromadzonej na potrzeby sporządzenia opinii oszacowania znalazło się kilkanaście danych o czynszach zarówno z okresu kiedy trwał remont elewacji, jak również z okresu przed remontem.

Po analizie okazało się, że istotną cechą rynkową mającą wpływ na wysokość czynszu jest m.in. fakt, czy umowa została zawarta w okresie kiedy trwał remont i lokal był zasłonięty rusztowaniami, czy też przed jego rozpoczęciem, przy pełnej jego ekspozycji.

Przy założeniu, że elewacja nie jest w trakcie remontu czynsz jednostkowy kształtował się na poziomie 62 zł/m2. Stawka czynszu ustalona w trakcie remontu (i zasłonięcia lokalu rusztowaniami) dla tych samych parametrów wynosi 38 zł/m2. Widać więc wyraźnie, że własciciel budynku w obliczu przedłużającego się remontu był skłonny obniżyć czynsz w sposób istotny, bo do poziomu ca 61% stawki obowiązującej przed rozpoczęciem remontu.

Z analizy danych wynika, że każda nowa umowa zawierana w trakcie trwania remontu skutkowała zmianą stawki czynszu w dół, oczywiście jeśli dotyczyła lokalu zasłoniętego rusztowaniami. Może to oznaczać to, że taka sama sytuacja miałaby miejsce w przypadku, gdy trzeba było ponownie oferować do wynajmu lokal opiniowany. Być może jest to związane z obecnością rusztowań przy budynku w badanym okresie, być może przyczyny były inne – tego autor nie jest w stanie jednoznacznie rozstrzygnąć (np. nowi najemcy są powiązani z wynajmującym).

Opiniowany lokal znajduje się w jednej z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Warszawie. Strony szczególnie w tych lokalizacjach starają się zawierać umowy wieloletnie, a negocjując stawki czynszu powinny w dobrze pojętym własnym interesie przedsiębiorców uwzględniać w niej wszelkie ryzyka, które mogą skutkować obniżeniem lub zwiększeniem dochodów.

Podsumowanie

Z przywołanego przykładu widać, że umowa najmu nie musi zawierać „kruczków” by stać się dużym kłopotem dla najemcy. Mimo doskonałego położenia w centrum Warszawy pogorszenie ekspozycji lokalu poprzez jego przesłonięcie rusztowaniami na czas remontu elewacji doprowadziło projekt na granicę upadłości. Najemca wykazał istotny spadek obrotów w czasie trwającego remontu, ale umowa nie zabezpieczała go w żaden sposób przed taką sytuacją. Być może warto zastanowić się prowadząc taki projekt czy umowa nie powinna być bardziej szczegółowa i przewidywać takich sytuacji wprost lub tak negocjować czynsz by jego wysokości zawrzeć wszelkie ryzyka związane z nieruchomością i jej otoczeniem.