Czy mniej może być warte więcej ?

Nie tylko w środowisku rzeczoznawców majątkowych ale również w ustawodawstwie i orzecznictwie przyjęło się uważać, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości nie może być wyższa niż wartość prawa własności tej nieruchomości. Wyłącznie dla porządku wspomnijmy, że zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Również wyłącznie dla porządku wspomnijmy, że spośród wyżej wymienionych przedmiotem samodzielnego obrotu rynkowego może być wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Użytkowanie i służebności osobiste są bowiem prawami niezbywalnymi, służebność gruntowa jest prawem związanym z prawem własności nieruchomości władnącej, natomiast hipoteka jako prawo akcesoryjne może być przeniesiona wyłącznie wraz z przelewem wierzytelności, którą zabezpiecza.

Czy zatem, pomijając oczywiście wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, można mówić o wartości ograniczonych praw rzeczowych? A w sytuacji, kiedy prawa takie mają być ustanowione lub zniesione można mówić o wynagrodzeniu z tytułu ich ustanowienia (lub zniesienia) równym ich wartości? Czy wreszcie można mówić o tym, że prawa te wpływają na wartość nieruchomości?

Przedmiotem naszej działalności jest również szeroko pojęte doradztwo w zakresie nieruchomości i ich wartości. Mieliśmy, w związku z wartością ograniczonych praw rzeczowych, do czynienia z dwoma interesującymi z naszego punktu widzenia przypadkami, o których warto powiedzieć słów kilka, ponieważ oba zdają się burzyć „dobrze ugruntowane” poglądy.

Pierwsze z pytań dotyczyło kwoty, jaką warto zapłacić w drodze rokowań za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz „służebności mediów” dla skomunikowania nieruchomości gruntowej, niezabudowanej o powierzchni niemal ośmiu i pół tysiąca metrów kwadratowych, użytkowanej jako pastwisko (nieruchomość A). Nieruchomość ta, położona w bardzo atrakcyjnym krajobrazowo miejscu stanowiła doskonały teren pod budowę domu jednorodzinnego. Jedyną możliwością uzyskania dla nieruchomości A dostępu do drogi publicznej oraz zapewnienia mediów było ustanowienie odpowiednich ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nad którą przebiegała elektroenergetyczna linia niskiego napięcia (nieruchomość B). Analiza danych transakcyjnych wskazała, że wartość  nieruchomości A w przypadku, gdyby nadal wykorzystywana była jako pastwisko, wynosi około 85.000 zł i za taką mniej więcej kwotę gotów był ją sprzedać dotychczasowy właściciel. W przypadku, gdyby nieruchomość ta posiadała dostęp do drogi publicznej oraz możliwość dostaw mediów  jej wartość wynosiłaby około 600.000 zł. Analiza danych transakcyjnych wskazała również, że wartość nieruchomości B wynosi około 30.000 zł. Nabycie nieruchomości B nie było możliwe. Nie było również możliwości porozumienia pomiędzy aktualnym właścicielem nieruchomości A i właścicielem nieruchomości B. W rezultacie naszych działań nieruchomość A wraz ze wszystkimi niezbędnymi prawami (służebnością drogi koniecznej oraz „służebnością mediów”) została nabyta za kwotę nieco powyżej 200.000 zł, z czego 85.000 zł zapłacono za prawo własności nieruchomości A, natomiast około 115.000 zł za ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości B. Zauważmy, że wartość nabytych ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość B niemal czterokrotnie przekroczyła wartość prawa własności tej nieruchomości. Czy nadal uprawnione jest twierdzenie, że wartość ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości nie może przekroczyć jej wartości rynkowej?

Drugim z interesujących przypadków było pytanie o wartość rynkową nieruchomości obciążonej hipoteką. Właściciel niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę budowlaną (budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne) obciążył ją hipoteką. Hipoteka ta zabezpieczała niewymagalną w planowanej dacie przeniesienia własności wierzytelność osoby prawnej. Zaciągnął również zobowiązanie finansowe u osoby fizycznej, którego termin wymagalności właśnie nadchodził. Suma obciążenia hipotecznego wynosiła 800.000 zł i z racji braku wymagalności żadna część kwoty długu nie została spłacona. Wartość zobowiązania prywatnego, którego wymagalność miała wkrótce zapaść wynosiła 200.000 zł. Wartość rynkowa podobnych nieruchomości bez jakichkolwiek obciążeń kształtowała się na poziomie około 600.000 zł. Wierzyciel prywatny otrzymał od dłużnika propozycję spłaty zobowiązania w kwocie 200.000 zł w ten sposób, że dłużnik przeniesie nań prawo własności obciążonej hipoteką do kwoty 800.000 zł nieruchomości, której wartość bez jakichkolwiek obciążeń kształtowała się, jak to było wcześniej powiedziane, na poziomie 600.000 zł przy czym dłużnik otrzyma dodatkowo od wierzyciela kwotę 100.000 zł. Na poparcie tezy o wspaniałomyślności tej propozycji dłużnik przedstawił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości na kwotę nieco poniżej 600.000 zł z wyraźnie zaznaczoną klauzulą iż „hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości”. Czy nadal uprawnione jest twierdzenie, że hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości? A może należy postawić pytanie inaczej: czy znajdując się w sytuacji wierzyciela prywatnego przyjęlibyśmy propozycję dłużnika?

Każdy z przypadków jakimi zajmujemy się reprezentując interesy naszych Klientów wymaga indywidualnego podejścia. Wartość praw do nieruchomości, w tym wartość prawa własności nieruchomości ale i wartości ograniczonych praw rzeczowych kształtowane są przez rynek i strony transakcji, które dobrowolnie zawierają umowy. Wartości tych nie należy wywodzić wyłącznie z przepisów powszechnie obowiązującego prawa, orzecznictwa, piśmiennictwa i „dobrze ugruntowanych” poglądów. Takie postępowanie grozi utratą szansy nabycia atrakcyjnej nieruchomości lub nabyciem prawa którego wartość nie jest ekwiwalentem płaconej ceny.