Dlaczego nie dali więcej? Czyli odszkodowania za mienie dekretowe

Wypłata odszkodowań za grunty wywłaszczone odbywa się na podstawie dokonanego przez powołanego biegłego oszacowania wartości nieruchomości. Oszacowania niemal zawsze budzą kontrowersje (subiektywny osąd wywłaszczanego zawsze niemal przebija równie subiektywny osąd urzędu-płatnika). Najtrudniejsze jednak wydają się oszacowania dokonywane dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunty wywłaszczone dekretem Bieruta. Najtrudniejsze, bo wymagają oszacowania według stanu na dzień wywłaszczenia – stan ten niejednokrotnie dla rzeczoznawców jest trudny do zidentyfikowania, zwłaszcza tych rzeczoznawców, którzy dotąd nie mieli styczności z historyczną urbanistyką miasta, jego zagospodarowaniem, zaplanowaniem przestrzeni i architekturą.

Zaskoczenie postanowieniem Trybunału Konstytucyjnego (P 6/13) w sprawie dekretowców

„Art. 215. 2. Przepisy ustawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do domu jednorodzinnego, jeżeli przeszedł on na własność państwa po dniu 5 kwietnia 1958 r., oraz do działki, która przed dniem wejścia w życie dekretu wymienionego w ust. 1 mogła być przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. W ramach przyznanego odszkodowania poprzedni właściciel bądź jego następcy prawni mogą otrzymać w użytkowanie wieczyste działkę pod budowę domu jednorodzinnego.” Tak stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Czy remont elewacji budynku jest przesłanką do obniżenia czynszu za lokal?

W jednej ze spraw „czynszowych” przedmiotem opinii był lokal użytkowy o powierzchni użytkowej zbliżonej do 500 m2 położony centrum Warszawy. Najemca zakwestionował wysokość czynszu umownego wskazując, że przedłużający się remont elewacji powodujący całkowite zasłonięcie jego lokalu rusztowaniami naraża go na straty w prowadzonej działalności i oczekiwał obniżki z tego tytułu. Uzasadniał to faktem, że najemcy którzy podpisywali umowy w czasie, kiedy prowadzony był remont elewacji i rusztowania zasłaniały wynajmowane lokale uzyskiwali niższą stawkę niż opisany w jego umowie.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (zwanej również opłatą podziałową lub rentą podziałową) jest art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn). Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego przepisu „jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.”

Czy każdy otrzyma zwrot lub odszkodowanie za znacjonalizowaną nieruchomość?

Do polskich sądów administracyjnych trafia coraz więcej spraw o zwrot lub, w przypadku niemożności zwrotu, o odszkodowanie za nieruchomości, których własność przeszła na jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Przejście własności odbywało się przeważnie drogą wywłaszczenia lub nacjonalizacji na podstawie poszczególnych ustaw lub dekretów. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem należy odróżnić wywłaszczenie od nacjonalizacji, gdyż (co pokaże dalszy ciąg artykułu) może to mieć fundamentalne znacznie w przypadku spraw o zwrot lub odszkodowanie.

Jak ustalić czynsz rynkowy w przypadku braku obiektów porównawczych?

Typowa analiza rynku nieruchomości przy odpowiednim poziomie wiedzy i umiejętności korzystania z coraz bardziej zaawansowanych narzędzi badawczych pozwala określić w sposób dość precyzyjny wpływ poszczególnych czynników na wartość nieruchomości lub poziom stawki czynszu. Coraz częściej jednak pojawiają się zlecenia, w których wykonanie pomiaru bezpośredniego jest niemożliwe z tego prostego powodu, że w warunkach rynkowych taki przedmiot nie jest oferowany.

Metr to nie sztuka.

Wartość rynkowa (nieruchomości) to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony transakcji były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania umowy – tyle na temat wartości rynkowej mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami, która zajmuje się również możliwościami i sposobami określenia tej wartości. Ustawa nie mówi, bo mówić nie może niczego o tym, w jaki sposób podmioty zamierzające zbyć określoną nieruchomość kształtują wywoławcze ceny sprzedaży oraz w jaki sposób podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości kalkulują optymalne, z ich punktu widzenia, ceny nabycia. Ustawa nie mówi również niczego na temat negocjacji, jakie odbywają się pomiędzy stronami przyszłej umowy, w toku których omawiane i uzgadniane są wszystkie istotne jej postanowienia obejmujące przecież nie tylko cenę zawarcia transakcji.

Użytkowanie wieczyste drogi publicznej – jak to policzyć?

Na początek trochę oczywistości tytułem wprowadzenia do zagadnienia:

Użytkowanie wieczyste jest odpłatnym prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, zgodnie z którym, użytkownik wieczysty, z wyłączeniem innych osób, może korzystać z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (art. 233 KC).

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu realizacji określonego zamierzenia gospodarczego (konsumpcyjnego lub inwestycyjnego) a sposób korzystania z gruntu powinien być określony w umowie (art. 239 § 1 KC, art. 29 ust. 1, art. 30 ugn).

Budynki lub inne urządzenia wzniesione na gruncie użytkowanym wieczyście lub nabyte przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność (art. 235 KC, art. 31 ugn).

Czy jednak powyższe warunki są spełnione w każdej sytuacji? W poniżej opisanym kazusie okazuje się, że nie.

Gdzie kończy się analiza rynku a zaczyna wycena nieruchomości?

Consuetudo est altera natura – przyzwyczajenie jest drugą naturą. W środowisku rzeczoznawców majątkowych utarło się przez lata, że w każdym operacie szacunkowym niezbędne jest zamieszczenie tzw. wag cech, tudzież innych ozdobników, których obecność tak naprawdę niewiele wyjaśnia bez znajomości zakresu zmienności opisywanego rynku oraz rządzących nim zależności. Tym samym obraz przedstawiany nieco inaczej niż do tego przywykliśmy, bez owych ozdobników, potrafi budzić wątpliwości wyrażone np. rzekomym brakiem zrozumienia użytej w opinii metodyki. W takich przypadkach warto się zastanowić od kiedy to opinia specjalisty może być w pełni zrozumiała dla osób nie posiadających wiadomości specjalnych. Bo to, że wnioski płynące z opinii specjalisty powinny być zrozumiałe to oczywiste, ale to, że osoba nie posiadająca wiadomości specjalnych będzie w stanie w pełni zweryfikować poprzedzające je wyliczenia specjalisty, już tak oczywistym się nie wydaje. Wszak czemuś ta wiedza specjalna ma służyć, gdyż jeśli byłaby powszechnie znana, to nikt nie szukałby potwierdzenia faktów notoryjnych.

Czy mniej może być warte więcej ?

Nie tylko w środowisku rzeczoznawców majątkowych ale również w ustawodawstwie i orzecznictwie przyjęło się uważać, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości nie może być wyższa niż wartość prawa własności tej nieruchomości. Wyłącznie dla porządku wspomnijmy, że zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Również wyłącznie dla porządku wspomnijmy, że spośród wyżej wymienionych przedmiotem samodzielnego obrotu rynkowego może być wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Użytkowanie i służebności osobiste są bowiem prawami niezbywalnymi, służebność gruntowa jest prawem związanym z prawem własności nieruchomości władnącej, natomiast hipoteka jako prawo akcesoryjne może być przeniesiona wyłącznie wraz z przelewem wierzytelności, którą zabezpiecza.

Czy zatem, pomijając oczywiście wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, można mówić o wartości ograniczonych praw rzeczowych? A w sytuacji, kiedy prawa takie mają być ustanowione lub zniesione można mówić o wynagrodzeniu z tytułu ich ustanowienia (lub zniesienia) równym ich wartości? Czy wreszcie można mówić o tym, że prawa te wpływają na wartość nieruchomości?