O rzeczach, które faktycznie istnieją.

W toku analizy akt spraw, które prowadzimy w imieniu naszych klientów, zwykle musimy zapoznać się także z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy opłaty, jaką organ zamierza obciążyć właściciela (lub użytkownika wieczystego), czy też zmierza do ustalenia i wypłaty odszkodowania – jednym z głównych elementów zgromadzonego materiału dowodowego jest wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a jednym z elementów tego operatu jest opis nieruchomości, jaki biegły przyjął dla szacowania. Opis ten zwykle nie budzi wielkich kontrowersji – przynajmniej w sferze faktów, które biegły ustalił, choć kontrowersje może budzić to, że w toku postępowania (sądowego lub administracyjnego) ustalania faktów podejmuje się biegły zastępując organ do ich ustalenia powołany. Znacznie więcej kontrowersji budzi jednak subiektywna w znacznej części przypadków ocena faktów, jakiej biegły dokonuje w procesie określania wartości oraz uproszczenia, jakie ujawniają się w toku lektury sporządzonej przezeń opinii.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkująca obniżeniem wartości nieruchomości – jak przypilnować swojego interesu

W ostatniej publikacji dotyczącej problematyki skutków zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mówiliśmy o sytuacji, w której zmiana miejscowego planu powoduje wzrost wartości nieruchomości. Dziś z kolei kilka słów o tym, co dzieje się, jakie są konsekwencje i jakie możliwości, gdy plan miejscowy lub jego zmiana pociąga za sobą spadek wartości nieruchomości.

Właściwie, to sytuacje takie mogą być dwojakiego rodzaju:

  • w efekcie działań planistycznych korzystanie z nieruchomości lub jej części zostało ograniczone, albo
  • zmiana wprowadzona planem powoduje, iż nieruchomość prawie całkowicie traci na wartości, gdyż uniemożliwione zupełnie będzie korzystanie z niej (oczywiście z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości).

Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia – wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 38/11

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Katalog celów publicznych umożliwiających dokonanie wywłaszczenia zawarty jest w ustawach, w tym w szczególności w ustawie dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn). Ustawodawca dostrzega również, że w szczególnych przypadkach cel publiczny, który usprawiedliwiał dokonanie wywłaszczenia, nie zostanie zrealizowany przez co przejęcie prawa własności lub innego prawa do nieruchomości staje się bezcelowe a wywłaszczone prawo powinno zostać zwrócone. Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia zawarte są w art. 137 ugn, który w ust. 1 pkt. 2 mówi, iż „nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany”. Takie brzmienie przepisu nadał ustawodawca nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami z 22 września 2004 roku. 

Sprzedaż nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – – bać się czy się nie bać

Komitet ds. Nieruchomości działający jako organ ekspercki Krajowej Izby Gospodarczej organizuje comiesięczne bezpłatne konsultacje dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Jako członkowie tegoż Komitetu i prowadzący spotkania konsultacyjne mamy przegląd szerokiego spektrum problemów, z jakimi borykają się pytający. Okazuje się, że jednym z tematów, które są najbardziej interesujące, to kwestia skutków zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Orzeczenia, których „nie widać”

Legislacyjna gorączka, która trwa praktycznie nieprzerwanie od kilkunastu już lat powoduje, że ilość aktów prawa powszechnie obowiązującego uniemożliwia jego pełną znajomość najpilniejszym nawet zawodowcom. Stąd podobnie jak w pozostałych dziedzinach, tak i na rynku usług prawniczych czy szerzej doradczych, zaobserwować można rosnącą specjalizację. Podobnie, jak rzadko kto zwróci się do ortopedy po poradę w sprawie zaburzeń pracy serca, tak rzadko tylko fachową poradę w sprawie związanej z nieruchomościami można uzyskać od kogoś, kto specjalizuje się w prawie karnym. Jednocześnie, pomimo tej gorączki, a może właśnie przez nią, ustawodawca nie znajduje czasu aby treść obowiązujących aktów prawa dostosować do orzecznictwa już nie tylko Sądu Najwyższego ale również obowiązujących wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Zaniechania takie są przyczyną wielu nieporozumień z jakimi mamy do czynienia z codziennej praktyce a o ich skali niech świadczy to, że pomimo wielu nowelizacji ustawy z dnia  21 sierpnia 2997 roku o gospodarce nieruchomościami, do dnia dzisiejszego nie doczekaliśmy się dostosowania treści aktu do wyroków Trybunału z 2006, 2011, 2014 i 2015 roku. 

Kiedy wymiana gruntu jest nakładem koniecznymi i podlega zaliczeniu

Zgodnie z postanowieniami art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.

Możliwość zaliczenia wartości nakładów nie jest przywilejem użytkownika wieczystego, ale obowiązkiem właściciela gruntu; jednak jak to z ustawowymi zapisami bywa, ich realizacja napotyka na trudne do przewidzenia przeszkody.

W maju ubiegłego roku pisaliśmy o tym, że jednym z najbardziej kontrowersyjnych rodzajów nakładów, o możliwość zaliczenia których toczą się spory, są nakłady polegające na usunięciu z terenu nieruchomości użytkowanej wieczyście budynków i innych urządzeń, które z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste lub zamierzeń inwestycyjnych użytkownika wieczystego, stanowią przeszkodę w optymalnym wykorzystaniu nieruchomości.

Wartość wartości.

Prowadzone przez nas postępowania administracyjne zawsze na którymś etapie obejmują określenie – zwykle rynkowej – wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z problemem ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia lub też ograniczenia praw do nieruchomości czy też bierzemy w imieniu naszego Klienta udział w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty (planistycznej, adiacenckiej, rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) zawsze na jakimś etapie postępowania pojawia się dowód z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości. 

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej.

Podmioty realizujące cele publiczne częstokroć nie potrzebują, dla realizacji konkretnego zamierzenia, całości nieruchomości i pełni praw do niej. Tak jest chociażby w sytuacjach, kiedy przedsięwzięcie polega na budowie sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. W takich sytuacjach, zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego powinny one występować o ustanowienie na nieruchomości służebności przesyłu zgodnie z postanowieniami art. 3051 KC. Ponieważ jednak droga administracyjna jest prostsza i tańsza przedsiębiorcy przesyłowi, o ile spełnione są odpowiednie warunki, zdecydowanie chętniej korzystają z administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości niż cywilnych umów o ustanowienie służebności przesyłu.

Świąteczne życzenia

Niech te Święta Bożego Narodzenia przyniosą wszystkim radość, ukojenie, bliskość kochanych osób.

Niech pachną choinką i domowym ciastem.

Niech zagości u Was uśmiech, miłość i szacunek.

A nadchodzący Nowy Rok niech będzie efektywniejszy i przyniesie realizację planów oraz spełnienie marzeń.

FullSizeRender

Opłata adiacencka z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi jest art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami, dalej ugn). Opłata ta, zwana również opłatą infrastrukturową lub rentą infrastrukturową dotyczyć może każdego właściciela nieruchomości (z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych) lub jej użytkownika wieczystego, który nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego lub wniósł takie opłaty za cały okres użytkowania wieczystego (art. 143 ust. 1 ugn). Zgodnie z postanowieniami wyżej przywołanego przepisu wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków, o których wyżej jeżeli w dniu stworzenia tych warunków (a nie w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty) obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca jej stawkę procentową. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 50 % a w odniesieniu do nieruchomości na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji 75 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust.2) ugn. Ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe o ile urządzenia te one wybudowane zostały z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.