Kiedy fakty nie pasują do teorii …

Operaty szacunkowe czytam zawodowo od lat, zatem pobieżna nawet lektura pozwala odróżnić ziarno od plew, choć nie ukrywam, że plewy zdarzają się znacznie częściej. Z mojego punktu widzenia to nawet dobrze – wszak Klienci zlecają lekturę operatu nie wówczas kiedy są z ujawnionej w nim wartości zadowoleni ale wtedy, kiedy cyfry w końcowej części opracowania mocno odbiegają od tych, które nosili w wyobraźni a moim zadaniem pozostaje wskazać w operacie szacunkowym miejsce, w których autor nieco zaniedbał obowiązków lub pofolgował wyobraźni. Tym razem po pierwszym czytaniu uznałem, że mam do czynienia z ziarnem – może nie całkiem czystym, ale ziarnem. Dopiero później okazało się, że to, czym owo ziarno było zanieczyszczone, niełatwo dostrzec a zatem łatwo się było pomylić. 

Przedmiotem oszacowania było prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej dla celu, choć to akurat w sprawie mniej istotne, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Działka o powierzchni nieco ponad 2,4 tyś metrów kwadratowych, położona w strefie śródmiejskiej, doskonale skomunikowana, z jednej strony granicząca z jedną z większych arterii komunikacyjnych miasta, otoczona wysokimi budynkami wielorodzinnymi wybudowanymi w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku. Zielone osiedle z infrastrukturą techniczną i społeczną, w niewielkiej odległości wszystko, co niezbędne do codziennego, wygodnego życia. Teren, na którym zlokalizowana jest nieruchomość, objęty obowiązującym planem miejscowym przewidującym zabudowę wielorodzinną. Jednym słowem grunt idealny na uzupełnienie istniejącej zabudowy – wart krocie jeśli zważyć na ceny lokali mieszkalnych w okolicy. 

Przedstawiony operat szacunkowy, choć może nie był opracowaniem idealnym, to nie należał również do takich dokumentów, które można uznać za stertę makulatury już po kilku chwilach mało uważnego oglądu. Porządnie opisany przedmiot oszacowania, w analizie rynku duża ilość przydatnych danych łącznie z ich analizą i wnioskami, żadnych zbędnych opowieści na temat historii miasta i regionu, przepływających w okolicy rzek czy urokliwych kompleksów leśnych i dominujących zakładów przemysłowych. Starannie opracowana znaczna ilość danych rynkowych wskazuje, że Autor faktycznie dysponuje dużym ich zbiorem, ma je starannie opisane i na podstawie analizy a nie domniemań wie, co i w jakiej wysokości wpływa na wartość nieruchomości. Trudno zatem dojść powodów, dla których Klient stanowczo twierdzi, że wartość ujawniona operatem nie odpowiada faktycznej wartości rynkowej nieruchomości. 

Jeśli dane rynkowe są prawdziwe – a wydaje się, że są, jeśli obliczenia są poprawne – a wydaje się, że są (na podstawie danych i za pomocą metod zastosowanych przez autora otrzymuję identyczne wyniki i co więcej, przeprowadzone testy wskazują, że także w zakresie wartości współczynników autor nie zasięgał porad wyobraźni a policzył wszystko, co policzyć się dało) to znaczy, że autor raczej nie kłamie w tej części opracowania. Coś zatem musi być nie tak z ustaleniami dotyczącymi wycenianej nieruchomości lub jej cech, być może z uwarunkowaniami prawnymi lub faktycznymi? To już oczywiście zupełnie inna część pracy, dalece wykraczająca poza analizę samego tekstu operatu szacunkowego. Sprawa się zresztą szybko wyjaśniła. Klient uważa, że wartość ujawniona operatem szacunkowym jest zawyżona ponieważ od niemal dwóch lat stara się o pozwolenie na budowę, którego nie może uzyskać, gdyż nie jest w stanie sprostać postanowieniom planu miejscowego w zakresie obowiązującej linii zabudowy. Ilość infrastruktury, jaka znajduje się na nieruchomosci szacowanej, a która koliduje z wytyczoną postanowieniami planu linią zabudowy, jest tak duża i takiej wielkości, że jej przełożenie, jeśli w ogóle możliwe, czyni przedsięwzięcie ekonomicznie nieuzasadnionym. Innymi słowy – pan miejscowy pozwala budować ale tylko w taki sposób, który z faktycznego punktu widzenia nie jest możliwy. Pomimo tego, że na pierwszy rzut oka grunt był idealny pod realizację planowanej inwestycji na koniec 2017 roku był praktycznie, wobec postanowień planu miejscowego, pozbawiony wartości, był gruntem przeznaczonym pod zabudowę bez możliwości zgodnej z prawem zabudowy. 

Sprawa jest dość stara, zlecenie pochodzi z końca 2017 roku a przypomniałem sobie o nim teraz, ponieważ trafiła do nas, za pośrednictwem tego samego Klienta, ta sama nieruchomość. Tym razem będziemy starali się nie o to, aby teorię uzgodnić z faktami ale o to aby doprowadzić fakty do takiego stanu, aby były zgodne z teorią, czyli aby wartość nieruchomości osiągnęła tę opisaną operatem szacunkowym. 

Z nieruchomości korzystanie

Polski system prawny, obok wywłaszczenia polegającego na odjęciu prawa własności nieruchomości, przewiduje również ograniczenie korzystania z nieruchomości ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, zwykle przedsiębiorcy wykonującego określoną działalność, której skala lub rozmiar przestrzenny wymagają korzystania z cudzych nieruchomości. Z przypadkami takimi mamy do czynienia na gruncie prawa geologicznego i górniczego, kiedy to, zgodnie z art. 18, jeżeli cudza nieruchomość lub jej część jest niezbędna do wykonywania działaności regulowanej ustawą, przedsiębiorca może żądać umożliwienia korzystania z tej nieruchomości lub jej części przez czas oznaczony, za wynagrodzeniem. Inną podstawą, wykorzystywaną przez przedsiębiorców przesyłowych, są zapisy art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi Starosta może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie urządzeń infrastruktury (linii elektroenergetycznych, gazociągów, wodociągów i.t.p.). 

Choć ustawodawca dla każdego z wyżej wymienionych przypadków inaczej zaprojektował sposób rozwiązywania ewentualnych sporów powstałych na gruncie udostępnienia nieruchomości (w pierwszym spory rozwiązują sądy powszechne, w drugim organy administracji), to wynagrodzenie z tytułu umożliwienia przedsiębiorcy korzystania z cudzej nieruchomości, zwykle ustalane jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego w sprawach wartości nieruchomości). 

W toku sporządzania operatu szacunkowego (opinii o wartości nieruchomości) rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest kierować się zapisami powszechnie obowiązującego prawa korzystając przy tym z twardych danych rynkowych o transakcjach określonymi rodzajami praw do nieruchomości. Poważnym problemem dla większości odbiorców operatów szacunkowych jest ich lektura – często są to opracowania zrozumiałe tylko dla wąskiego kręgu osób; wszyscy pozostali, w tym również strony postępowania i ich pełnomocnicy, mają ze zrozumieniem toku rozumowania biegłego znaczne problemy, które nasilają się zwłaszcza wówczas, kiedy – zgodnie z praktyką – biegły (rzeczoznawca majątkowy) nie kieruje się bezpośrednio pozyskanymi danymi rynkowymi (często z uwagi na ich brak) ale stosuje różnorodne współczynniki i zależności. 

Wypracowana przez środowisko rzeczoznawców praktyka określania wartości wynagrodzenia z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości przez inny podmiot, stosowana również w sytuacji określania wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, polega, z grubsza rzecz ujmując, na zastosowania współczynnika ściśle powiązanego z wartością nieruchomości. Współczynnik ten, zwany przez niektórych „współczynnikiem współkorzystania” mówić ma z jakiej części nieruchomości, w wymiarze gospodarczym a nie przestrzennym, korzysta podmiot uprawniony. Problem polega na tym, że konstrukcja a co za tym idzie wartość tego współczynnika jest, nie tylko dla odbiorców opinii ale również dla samych autorów, bardzo często mało zrozumiała – stanowi on bowiem raczej przestrzenną a nie gospodarczą „wizualizację” podziału korzystania pozbawioną przy tym całej sfery zagwarantowanych przepisami prawa uprawnień i nałożonych prawem obowiązków tak właściciela jak i podmiotu uprawnionego. 

Najbardziej jaskrawą konsekwencją takiego stanu rzeczy jest spór toczony wokół opodatkowania nieruchomości gruntowej oraz podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku. Jeśli bowiem przyjąć, że płatność podatku od nieruchomości zawsze obciąża właściciela a sposób korzystania z nieruchomości (jej przeznaczenie) ustalane jest według korzystania dominującego, to właściciel nieruchomości rolnej lub leśnej na której pobudowano urządzenia infrastruktury (np. linię elektroenergetyczną) może zostać zmuszony do zapłaty podatku od nieruchomości jak od nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą pomimo, że dla właściciela jest to stale nieruchomość rolna lub leśna a z jej walorów gospodarczych korzysta inny podmiot. Co więcej pomimo, że zgodnie z praktyką wyceny nieruchomości, wynagrodzenie z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości jest jednorazowe i oparte o jej wartość zgodną z dotychczasowym sposobem korzystania (rola lub las) – zwiększony podatek obciążać może właściciela „po wsze czasy” a przynajmniej tak długo, jak długo inny podmiot z niej korzysta. 

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości.

Każdy właściciel nieruchomości, w tym w szczególności każdy przedsiębiorca aktywnie korzystający z nieruchomości, musi zdawać sobie sprawę z tego, że z gospodarowaniem nieruchomościami nieuchronnie powiązane są ciężary finansowe ponoszone na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Podatki, opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty planistyczne i adiacenckie (z tytułu podziału lub umożliwienia korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej) to tylko te najczęściej występujące.

O ile obciążenia podatkowe i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są w naszej rzeczywistości, ufundowanej na niepodważalnych zdawałoby się aksjomatach życia społecznego, jakoś zrozumiałe, o ile opłata planistyczna (z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego) i renta adiacencka (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej) mają być może jakiś sens (stanowić mają wszak zwrot części nakładów jakie wspólnota gminna przeznacza na rozwój lokalny) o tyle regulowana postanowieniami art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości sensu jakiegokolwiek – poza fiskalnym oczywiście – zdaje się nie mieć.

O nieuchronności podatków dyskutować warto, ale nie to jest przedmiotem tego artykułu, zatem nie będziemy rozważali, czy, w jakiej formie i wysokości podatek od nieruchomości jest zasadny. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent czynszu, jaki użytkownik wieczysty z tytułu korzystania z nieruchomości stanowiącej cudzą własność uiszczać jest zobowiązany na rzecz jej właściciela. Opłata planistyczna należna jest jedynie wówczas, kiedy właściciel zbywa nieruchomość, której wartość, na skutek działań planistycznych gminy, wzrosła. Opłata adiacencka z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej należna jest wprawdzie niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomość sprzedaje, ale stanowić ma udział właściciela w kosztach budowy takich urządzeń. Można zatem, opierając się na zasadach sprawiedliwości (czasem niestety społecznej), uznać zasadność wcześniej wymienionych.  Natomiast opłata z tytułu podziału ani nie zależy od tego, czy właściciel zbywa całość lub część nieruchomości, ani nie stanowi rekompensaty poniesionych przez wspólnotę kosztów. Jest zatem przejawem swoistej grabieży dokonywanej w majestacie prawa i to dokonywanej na skutek działań ponoszonych przez właściciela na jego koszt i ryzyko, z których nie osiąga on bezpośredniej korzyści, albo – mówiąc precyzyjniej – nie osiąga jej z chwilą zatwierdzenia decyzji o podziale.

Dodatkowo spostrzec warto, że w toku kolejnych nowelizacji postanowień wspomnianego art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami prawodawca zdaje się nie tylko utrwalać wątpliwą zasadność opłaty adiacenckiej z tytułu podziału ale również wzmacniać jej nieuchronność oraz podwyższać wysokość lekceważąc przy tym zasadne sądy na temat wartości nieruchomości.

Wraz z nowelą z dnia 23 sierpnia 2017 roku, a zatem przypadającą na dwudziestolecie obowiązywania ustawy, prawodawca był uprzejmy uznać, że skoro w znacznej części przypadków organy administracji uprawnione do poboru opłaty nie były w stanie uporać się z trudami postępowania w terminie trzech lat od daty, w której decyzja o podziale stała się ostateczna, należy tym opieszałym i niesprawnym organom dać fory. Zmienił zatem prawodawca w łaskawości swojej zapis art. 98a ust. 1 zdanie trzecie w ten sposób, żeby dla skutecznego prowadzenia postępowania wystarczy już nie jego zakończenie w określonym terminie (3 lata) ale samo wszczęcie. Oznacza to mniej więcej tyle, że o ile przed upływem lat trzech od daty, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna organ poweźmie myśl o naliczeniu opłaty i dokona pierwszej czynności w sprawie, którą może być na przykład notatka odnośnie istnienia stale jeszcze hipotetycznego zobowiązania właściciela – właściciel taką opłatą na pewno zostanie obciążony choćby i pomiędzy datą ostateczności decyzji o podziale a datą uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości opłaty minęły eony.

Drugą z dotkliwych, z punktu widzenia organów oczywiście, niedogodnością związaną z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału były metodologiczne problemy związane z określeniem wartości nieruchomości w jej stanie przed podziałem i po podziale. Środowisko rzeczoznawców majątkowych, którego przedstawiciele w świetle obowiązującego prawa mają wyłączne kompetencje do określania wartości nieruchomości było w sprawie ustalania wartości podzielone. Generalnie rzecz ujmując obecne w dyskusji były dwa poglądy. Pierwszy mówił, że wartość nieruchomości w jej stanie przed i po podziale należy określać przy pomocy odpowiednich danych transakcyjnych nieruchomościami podobnymi, to znaczy, za pomocą porównania cen obejmujących transakcje nieruchomościami składającymi się z wielu działek geodezyjnych. Drugi, prezentowany głównie przez środowisko łódzkie, skłaniał się do przyjęcia poglądu, iż wartość nieruchomości po podziale równa jest sumie wartości poszczególnych, wydzielonych z niej działek geodezyjnych. Nikomu, kto ma choćby mgliste pojęcie na temat zasad szacowania wartości nieruchomości nie trzeba rozwlekle tłumaczyć jakie były konsekwencje opisanych różnic. Po pierwsze dla rzetelnego ustalenia wartości nieruchomości zgodnie z pierwszym poglądem trzeba było solidnie przeanalizować rynek i odnaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi co nie zawsze było łatwe. Po wtóre prowadziło to faktycznie do sytuacji, kiedy wysokość opłaty była najczęściej znikoma ponieważ obserwowany i policzalny wpływ podziału geodezyjnego na wartość nieruchomości jako całości wynosi, w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości i sposobu podziału od 3,2 do 6,8 %. Często zatem, w kontekście prawdziwego wzrostu wartości nieruchomości całość procedury administracyjnej związanej z ustaleniem wysokości i poborem opłaty traciła sens. Skoro zatem fakty przeczyły postulatom należało zmienić fakty. Z pomocą łódzkiego środowiska rzeczoznawców oraz sporządzonej przez znamienitych jego przedstawicieli opinii prawodawca był łaskaw zmienić w art. 98a ugn przepis ustępu 1a, który od chwili wejścia w życie noweli stanowi, iż wartość nieruchomości po podziale jest równa sumie wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.

W ten sposób zatem ustawodawca nie tylko podał pomocną dłoń organom administracji ale też przepisem prawa powszechnie obowiązującego zadekretował wartość nieruchomości, która wszak powinna być określana z wykorzystaniem obserwacji rynku i faktycznych na nim zdarzeń a nie na podstawie tego, że rzeczoznawcom będzie łatwiej a i opłata będzie wyższa. Fałszowanie rzeczywistości zwykle mści się i rykoszetem wraca zaciemniając obraz świata w ten sposób, że od pewnego momentu już w ogóle nie da się powiedzieć, gdzie prawda leży i czy oraz w jaki sposób można i należy na nią reagować.

W kontekście powyższego uważam, że jedyną koncepcją obrony słusznych interesów właścicieli nieruchomości przeciw pazerności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, opieszałości organów oraz niekompetencji części biegłych w zakresie szacowania wartości nieruchomości jest próba refleksji nad wykorzystanym przez prawodawcę w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami ale też w treści postanowień Kodeksu cywilnego pojęciem nieruchomości. Wszak z podziałem nieruchomości, faktycznym a nie tylko domniemanym mamy do czynienia wówczas, kiedy dochodzi do przeniesienia własności części nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciela. Dokąd nieruchomość pozostaje w tych samych rękach to choćby i składała się z kilkudziesięciu działek pozostaje jedną nieruchomością.

O rzeczach, które faktycznie istnieją.

W toku analizy akt spraw, które prowadzimy w imieniu naszych klientów, zwykle musimy zapoznać się także z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy opłaty, jaką organ zamierza obciążyć właściciela (lub użytkownika wieczystego), czy też zmierza do ustalenia i wypłaty odszkodowania – jednym z głównych elementów zgromadzonego materiału dowodowego jest wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a jednym z elementów tego operatu jest opis nieruchomości, jaki biegły przyjął dla szacowania. Opis ten zwykle nie budzi wielkich kontrowersji – przynajmniej w sferze faktów, które biegły ustalił, choć kontrowersje może budzić to, że w toku postępowania (sądowego lub administracyjnego) ustalania faktów podejmuje się biegły zastępując organ do ich ustalenia powołany. Znacznie więcej kontrowersji budzi jednak subiektywna w znacznej części przypadków ocena faktów, jakiej biegły dokonuje w procesie określania wartości oraz uproszczenia, jakie ujawniają się w toku lektury sporządzonej przezeń opinii.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkująca obniżeniem wartości nieruchomości – jak przypilnować swojego interesu

W ostatniej publikacji dotyczącej problematyki skutków zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mówiliśmy o sytuacji, w której zmiana miejscowego planu powoduje wzrost wartości nieruchomości. Dziś z kolei kilka słów o tym, co dzieje się, jakie są konsekwencje i jakie możliwości, gdy plan miejscowy lub jego zmiana pociąga za sobą spadek wartości nieruchomości.

Właściwie, to sytuacje takie mogą być dwojakiego rodzaju:

  • w efekcie działań planistycznych korzystanie z nieruchomości lub jej części zostało ograniczone, albo
  • zmiana wprowadzona planem powoduje, iż nieruchomość prawie całkowicie traci na wartości, gdyż uniemożliwione zupełnie będzie korzystanie z niej (oczywiście z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości).

Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia – wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 38/11

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Katalog celów publicznych umożliwiających dokonanie wywłaszczenia zawarty jest w ustawach, w tym w szczególności w ustawie dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn). Ustawodawca dostrzega również, że w szczególnych przypadkach cel publiczny, który usprawiedliwiał dokonanie wywłaszczenia, nie zostanie zrealizowany przez co przejęcie prawa własności lub innego prawa do nieruchomości staje się bezcelowe a wywłaszczone prawo powinno zostać zwrócone. Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia zawarte są w art. 137 ugn, który w ust. 1 pkt. 2 mówi, iż „nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany”. Takie brzmienie przepisu nadał ustawodawca nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami z 22 września 2004 roku. 

Sprzedaż nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – – bać się czy się nie bać

Komitet ds. Nieruchomości działający jako organ ekspercki Krajowej Izby Gospodarczej organizuje comiesięczne bezpłatne konsultacje dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Jako członkowie tegoż Komitetu i prowadzący spotkania konsultacyjne mamy przegląd szerokiego spektrum problemów, z jakimi borykają się pytający. Okazuje się, że jednym z tematów, które są najbardziej interesujące, to kwestia skutków zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Orzeczenia, których „nie widać”

Legislacyjna gorączka, która trwa praktycznie nieprzerwanie od kilkunastu już lat powoduje, że ilość aktów prawa powszechnie obowiązującego uniemożliwia jego pełną znajomość najpilniejszym nawet zawodowcom. Stąd podobnie jak w pozostałych dziedzinach, tak i na rynku usług prawniczych czy szerzej doradczych, zaobserwować można rosnącą specjalizację. Podobnie, jak rzadko kto zwróci się do ortopedy po poradę w sprawie zaburzeń pracy serca, tak rzadko tylko fachową poradę w sprawie związanej z nieruchomościami można uzyskać od kogoś, kto specjalizuje się w prawie karnym. Jednocześnie, pomimo tej gorączki, a może właśnie przez nią, ustawodawca nie znajduje czasu aby treść obowiązujących aktów prawa dostosować do orzecznictwa już nie tylko Sądu Najwyższego ale również obowiązujących wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Zaniechania takie są przyczyną wielu nieporozumień z jakimi mamy do czynienia z codziennej praktyce a o ich skali niech świadczy to, że pomimo wielu nowelizacji ustawy z dnia  21 sierpnia 2997 roku o gospodarce nieruchomościami, do dnia dzisiejszego nie doczekaliśmy się dostosowania treści aktu do wyroków Trybunału z 2006, 2011, 2014 i 2015 roku. 

Kiedy wymiana gruntu jest nakładem koniecznymi i podlega zaliczeniu

Zgodnie z postanowieniami art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.

Możliwość zaliczenia wartości nakładów nie jest przywilejem użytkownika wieczystego, ale obowiązkiem właściciela gruntu; jednak jak to z ustawowymi zapisami bywa, ich realizacja napotyka na trudne do przewidzenia przeszkody.

W maju ubiegłego roku pisaliśmy o tym, że jednym z najbardziej kontrowersyjnych rodzajów nakładów, o możliwość zaliczenia których toczą się spory, są nakłady polegające na usunięciu z terenu nieruchomości użytkowanej wieczyście budynków i innych urządzeń, które z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste lub zamierzeń inwestycyjnych użytkownika wieczystego, stanowią przeszkodę w optymalnym wykorzystaniu nieruchomości.

Wartość wartości.

Prowadzone przez nas postępowania administracyjne zawsze na którymś etapie obejmują określenie – zwykle rynkowej – wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z problemem ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia lub też ograniczenia praw do nieruchomości czy też bierzemy w imieniu naszego Klienta udział w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty (planistycznej, adiacenckiej, rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) zawsze na jakimś etapie postępowania pojawia się dowód z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości.