Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości.

Każdy właściciel nieruchomości, w tym w szczególności każdy przedsiębiorca aktywnie korzystający z nieruchomości, musi zdawać sobie sprawę z tego, że z gospodarowaniem nieruchomościami nieuchronnie powiązane są ciężary finansowe ponoszone na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Podatki, opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty planistyczne i adiacenckie (z tytułu podziału lub umożliwienia korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej) to tylko te najczęściej występujące.

O ile obciążenia podatkowe i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego są w naszej rzeczywistości, ufundowanej na niepodważalnych zdawałoby się aksjomatach życia społecznego, jakoś zrozumiałe, o ile opłata planistyczna (z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego) i renta adiacencka (z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej) mają być może jakiś sens (stanowić mają wszak zwrot części nakładów jakie wspólnota gminna przeznacza na rozwój lokalny) o tyle regulowana postanowieniami art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości sensu jakiegokolwiek – poza fiskalnym oczywiście – zdaje się nie mieć.

O nieuchronności podatków dyskutować warto, ale nie to jest przedmiotem tego artykułu, zatem nie będziemy rozważali, czy, w jakiej formie i wysokości podatek od nieruchomości jest zasadny. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent czynszu, jaki użytkownik wieczysty z tytułu korzystania z nieruchomości stanowiącej cudzą własność uiszczać jest zobowiązany na rzecz jej właściciela. Opłata planistyczna należna jest jedynie wówczas, kiedy właściciel zbywa nieruchomość, której wartość, na skutek działań planistycznych gminy, wzrosła. Opłata adiacencka z tytułu umożliwienia korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej należna jest wprawdzie niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomość sprzedaje, ale stanowić ma udział właściciela w kosztach budowy takich urządzeń. Można zatem, opierając się na zasadach sprawiedliwości (czasem niestety społecznej), uznać zasadność wcześniej wymienionych.  Natomiast opłata z tytułu podziału ani nie zależy od tego, czy właściciel zbywa całość lub część nieruchomości, ani nie stanowi rekompensaty poniesionych przez wspólnotę kosztów. Jest zatem przejawem swoistej grabieży dokonywanej w majestacie prawa i to dokonywanej na skutek działań ponoszonych przez właściciela na jego koszt i ryzyko, z których nie osiąga on bezpośredniej korzyści, albo – mówiąc precyzyjniej – nie osiąga jej z chwilą zatwierdzenia decyzji o podziale.

Dodatkowo spostrzec warto, że w toku kolejnych nowelizacji postanowień wspomnianego art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami prawodawca zdaje się nie tylko utrwalać wątpliwą zasadność opłaty adiacenckiej z tytułu podziału ale również wzmacniać jej nieuchronność oraz podwyższać wysokość lekceważąc przy tym zasadne sądy na temat wartości nieruchomości.

Wraz z nowelą z dnia 23 sierpnia 2017 roku, a zatem przypadającą na dwudziestolecie obowiązywania ustawy, prawodawca był uprzejmy uznać, że skoro w znacznej części przypadków organy administracji uprawnione do poboru opłaty nie były w stanie uporać się z trudami postępowania w terminie trzech lat od daty, w której decyzja o podziale stała się ostateczna, należy tym opieszałym i niesprawnym organom dać fory. Zmienił zatem prawodawca w łaskawości swojej zapis art. 98a ust. 1 zdanie trzecie w ten sposób, żeby dla skutecznego prowadzenia postępowania wystarczy już nie jego zakończenie w określonym terminie (3 lata) ale samo wszczęcie. Oznacza to mniej więcej tyle, że o ile przed upływem lat trzech od daty, w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna organ poweźmie myśl o naliczeniu opłaty i dokona pierwszej czynności w sprawie, którą może być na przykład notatka odnośnie istnienia stale jeszcze hipotetycznego zobowiązania właściciela – właściciel taką opłatą na pewno zostanie obciążony choćby i pomiędzy datą ostateczności decyzji o podziale a datą uprawomocnienia się decyzji o ustaleniu wysokości opłaty minęły eony.

Drugą z dotkliwych, z punktu widzenia organów oczywiście, niedogodnością związaną z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału były metodologiczne problemy związane z określeniem wartości nieruchomości w jej stanie przed podziałem i po podziale. Środowisko rzeczoznawców majątkowych, którego przedstawiciele w świetle obowiązującego prawa mają wyłączne kompetencje do określania wartości nieruchomości było w sprawie ustalania wartości podzielone. Generalnie rzecz ujmując obecne w dyskusji były dwa poglądy. Pierwszy mówił, że wartość nieruchomości w jej stanie przed i po podziale należy określać przy pomocy odpowiednich danych transakcyjnych nieruchomościami podobnymi, to znaczy, za pomocą porównania cen obejmujących transakcje nieruchomościami składającymi się z wielu działek geodezyjnych. Drugi, prezentowany głównie przez środowisko łódzkie, skłaniał się do przyjęcia poglądu, iż wartość nieruchomości po podziale równa jest sumie wartości poszczególnych, wydzielonych z niej działek geodezyjnych. Nikomu, kto ma choćby mgliste pojęcie na temat zasad szacowania wartości nieruchomości nie trzeba rozwlekle tłumaczyć jakie były konsekwencje opisanych różnic. Po pierwsze dla rzetelnego ustalenia wartości nieruchomości zgodnie z pierwszym poglądem trzeba było solidnie przeanalizować rynek i odnaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi co nie zawsze było łatwe. Po wtóre prowadziło to faktycznie do sytuacji, kiedy wysokość opłaty była najczęściej znikoma ponieważ obserwowany i policzalny wpływ podziału geodezyjnego na wartość nieruchomości jako całości wynosi, w zależności od regionu, rodzaju nieruchomości i sposobu podziału od 3,2 do 6,8 %. Często zatem, w kontekście prawdziwego wzrostu wartości nieruchomości całość procedury administracyjnej związanej z ustaleniem wysokości i poborem opłaty traciła sens. Skoro zatem fakty przeczyły postulatom należało zmienić fakty. Z pomocą łódzkiego środowiska rzeczoznawców oraz sporządzonej przez znamienitych jego przedstawicieli opinii prawodawca był łaskaw zmienić w art. 98a ugn przepis ustępu 1a, który od chwili wejścia w życie noweli stanowi, iż wartość nieruchomości po podziale jest równa sumie wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.

W ten sposób zatem ustawodawca nie tylko podał pomocną dłoń organom administracji ale też przepisem prawa powszechnie obowiązującego zadekretował wartość nieruchomości, która wszak powinna być określana z wykorzystaniem obserwacji rynku i faktycznych na nim zdarzeń a nie na podstawie tego, że rzeczoznawcom będzie łatwiej a i opłata będzie wyższa. Fałszowanie rzeczywistości zwykle mści się i rykoszetem wraca zaciemniając obraz świata w ten sposób, że od pewnego momentu już w ogóle nie da się powiedzieć, gdzie prawda leży i czy oraz w jaki sposób można i należy na nią reagować.

W kontekście powyższego uważam, że jedyną koncepcją obrony słusznych interesów właścicieli nieruchomości przeciw pazerności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, opieszałości organów oraz niekompetencji części biegłych w zakresie szacowania wartości nieruchomości jest próba refleksji nad wykorzystanym przez prawodawcę w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami ale też w treści postanowień Kodeksu cywilnego pojęciem nieruchomości. Wszak z podziałem nieruchomości, faktycznym a nie tylko domniemanym mamy do czynienia wówczas, kiedy dochodzi do przeniesienia własności części nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciela. Dokąd nieruchomość pozostaje w tych samych rękach to choćby i składała się z kilkudziesięciu działek pozostaje jedną nieruchomością.

O rzeczach, które faktycznie istnieją.

W toku analizy akt spraw, które prowadzimy w imieniu naszych klientów, zwykle musimy zapoznać się także z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Niezależnie od tego, czy sprawa dotyczy opłaty, jaką organ zamierza obciążyć właściciela (lub użytkownika wieczystego), czy też zmierza do ustalenia i wypłaty odszkodowania – jednym z głównych elementów zgromadzonego materiału dowodowego jest wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a jednym z elementów tego operatu jest opis nieruchomości, jaki biegły przyjął dla szacowania. Opis ten zwykle nie budzi wielkich kontrowersji – przynajmniej w sferze faktów, które biegły ustalił, choć kontrowersje może budzić to, że w toku postępowania (sądowego lub administracyjnego) ustalania faktów podejmuje się biegły zastępując organ do ich ustalenia powołany. Znacznie więcej kontrowersji budzi jednak subiektywna w znacznej części przypadków ocena faktów, jakiej biegły dokonuje w procesie określania wartości oraz uproszczenia, jakie ujawniają się w toku lektury sporządzonej przezeń opinii.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkująca obniżeniem wartości nieruchomości – jak przypilnować swojego interesu

W ostatniej publikacji dotyczącej problematyki skutków zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mówiliśmy o sytuacji, w której zmiana miejscowego planu powoduje wzrost wartości nieruchomości. Dziś z kolei kilka słów o tym, co dzieje się, jakie są konsekwencje i jakie możliwości, gdy plan miejscowy lub jego zmiana pociąga za sobą spadek wartości nieruchomości.

Właściwie, to sytuacje takie mogą być dwojakiego rodzaju:

  • w efekcie działań planistycznych korzystanie z nieruchomości lub jej części zostało ograniczone, albo
  • zmiana wprowadzona planem powoduje, iż nieruchomość prawie całkowicie traci na wartości, gdyż uniemożliwione zupełnie będzie korzystanie z niej (oczywiście z punktu widzenia właściciela tej nieruchomości).

Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia – wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 38/11

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP) wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Katalog celów publicznych umożliwiających dokonanie wywłaszczenia zawarty jest w ustawach, w tym w szczególności w ustawie dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zmianami; dalej ugn). Ustawodawca dostrzega również, że w szczególnych przypadkach cel publiczny, który usprawiedliwiał dokonanie wywłaszczenia, nie zostanie zrealizowany przez co przejęcie prawa własności lub innego prawa do nieruchomości staje się bezcelowe a wywłaszczone prawo powinno zostać zwrócone. Przesłanki zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia zawarte są w art. 137 ugn, który w ust. 1 pkt. 2 mówi, iż „nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany”. Takie brzmienie przepisu nadał ustawodawca nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami z 22 września 2004 roku. 

Sprzedaż nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – – bać się czy się nie bać

Komitet ds. Nieruchomości działający jako organ ekspercki Krajowej Izby Gospodarczej organizuje comiesięczne bezpłatne konsultacje dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości. Jako członkowie tegoż Komitetu i prowadzący spotkania konsultacyjne mamy przegląd szerokiego spektrum problemów, z jakimi borykają się pytający. Okazuje się, że jednym z tematów, które są najbardziej interesujące, to kwestia skutków zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Orzeczenia, których „nie widać”

Legislacyjna gorączka, która trwa praktycznie nieprzerwanie od kilkunastu już lat powoduje, że ilość aktów prawa powszechnie obowiązującego uniemożliwia jego pełną znajomość najpilniejszym nawet zawodowcom. Stąd podobnie jak w pozostałych dziedzinach, tak i na rynku usług prawniczych czy szerzej doradczych, zaobserwować można rosnącą specjalizację. Podobnie, jak rzadko kto zwróci się do ortopedy po poradę w sprawie zaburzeń pracy serca, tak rzadko tylko fachową poradę w sprawie związanej z nieruchomościami można uzyskać od kogoś, kto specjalizuje się w prawie karnym. Jednocześnie, pomimo tej gorączki, a może właśnie przez nią, ustawodawca nie znajduje czasu aby treść obowiązujących aktów prawa dostosować do orzecznictwa już nie tylko Sądu Najwyższego ale również obowiązujących wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Zaniechania takie są przyczyną wielu nieporozumień z jakimi mamy do czynienia z codziennej praktyce a o ich skali niech świadczy to, że pomimo wielu nowelizacji ustawy z dnia  21 sierpnia 2997 roku o gospodarce nieruchomościami, do dnia dzisiejszego nie doczekaliśmy się dostosowania treści aktu do wyroków Trybunału z 2006, 2011, 2014 i 2015 roku. 

Kiedy wymiana gruntu jest nakładem koniecznymi i podlega zaliczeniu

Zgodnie z postanowieniami art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.

Możliwość zaliczenia wartości nakładów nie jest przywilejem użytkownika wieczystego, ale obowiązkiem właściciela gruntu; jednak jak to z ustawowymi zapisami bywa, ich realizacja napotyka na trudne do przewidzenia przeszkody.

W maju ubiegłego roku pisaliśmy o tym, że jednym z najbardziej kontrowersyjnych rodzajów nakładów, o możliwość zaliczenia których toczą się spory, są nakłady polegające na usunięciu z terenu nieruchomości użytkowanej wieczyście budynków i innych urządzeń, które z punktu widzenia przeznaczenia nieruchomości, zapisów umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste lub zamierzeń inwestycyjnych użytkownika wieczystego, stanowią przeszkodę w optymalnym wykorzystaniu nieruchomości.

Wartość wartości.

Prowadzone przez nas postępowania administracyjne zawsze na którymś etapie obejmują określenie – zwykle rynkowej – wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z problemem ustalenia i wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia lub też ograniczenia praw do nieruchomości czy też bierzemy w imieniu naszego Klienta udział w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wysokości opłaty (planistycznej, adiacenckiej, rocznej z tytułu użytkowania wieczystego) zawsze na jakimś etapie postępowania pojawia się dowód z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości. 

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej.

Podmioty realizujące cele publiczne częstokroć nie potrzebują, dla realizacji konkretnego zamierzenia, całości nieruchomości i pełni praw do niej. Tak jest chociażby w sytuacjach, kiedy przedsięwzięcie polega na budowie sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. W takich sytuacjach, zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego powinny one występować o ustanowienie na nieruchomości służebności przesyłu zgodnie z postanowieniami art. 3051 KC. Ponieważ jednak droga administracyjna jest prostsza i tańsza przedsiębiorcy przesyłowi, o ile spełnione są odpowiednie warunki, zdecydowanie chętniej korzystają z administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości niż cywilnych umów o ustanowienie służebności przesyłu.

Świąteczne życzenia

Niech te Święta Bożego Narodzenia przyniosą wszystkim radość, ukojenie, bliskość kochanych osób.

Niech pachną choinką i domowym ciastem.

Niech zagości u Was uśmiech, miłość i szacunek.

A nadchodzący Nowy Rok niech będzie efektywniejszy i przyniesie realizację planów oraz spełnienie marzeń.

FullSizeRender