Czy remont elewacji budynku jest przesłanką do obniżenia czynszu za lokal?

W jednej ze spraw „czynszowych” przedmiotem opinii był lokal użytkowy o powierzchni użytkowej zbliżonej do 500 m2 położony centrum Warszawy. Najemca zakwestionował wysokość czynszu umownego wskazując, że przedłużający się remont elewacji powodujący całkowite zasłonięcie jego lokalu rusztowaniami naraża go na straty w prowadzonej działalności i oczekiwał obniżki z tego tytułu. Uzasadniał to faktem, że najemcy […]

Jak ustalić czynsz rynkowy w przypadku braku obiektów porównawczych?

Typowa analiza rynku nieruchomości przy odpowiednim poziomie wiedzy i umiejętności korzystania z coraz bardziej zaawansowanych narzędzi badawczych pozwala określić w sposób dość precyzyjny wpływ poszczególnych czynników na wartość nieruchomości lub poziom stawki czynszu. Coraz częściej jednak pojawiają się zlecenia, w których wykonanie pomiaru bezpośredniego jest niemożliwe z tego prostego powodu, że w warunkach rynkowych taki […]

Gdzie kończy się analiza rynku a zaczyna wycena nieruchomości?

Consuetudo est altera natura – przyzwyczajenie jest drugą naturą. W środowisku rzeczoznawców majątkowych utarło się przez lata, że w każdym operacie szacunkowym niezbędne jest zamieszczenie tzw. wag cech, tudzież innych ozdobników, których obecność tak naprawdę niewiele wyjaśnia bez znajomości zakresu zmienności opisywanego rynku oraz rządzących nim zależności. Tym samym obraz przedstawiany nieco inaczej niż do […]

Jak wyliczyć wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu?

W trakcie praktyki rzeczoznawcy majątkowego jedno ze zleceń dotyczyło oszacowania wartości służebności przesyłu (w formie jednorazowej opłaty lub opłat rocznych) dla stacji transformatorowej (dalej trafo) umieszczonej na parterze kilkupoziomowego parkingu typu „Parkuj i Jedź” (P&R) w Warszawie. Stacja zajmuje powierzchnię 36,5 m2. Jest wbudowana w bryłę parkingu.

Kiedy zysk jest godziwy?

Troska państwa o obywateli wyraża się u nas dość często w taki sposób, że zapewnienie dachu nad głową jednemu z nich odbywa się kosztem innego i to w sposób bezpośredni. To co prawda pozostałość systemu, którego rzekomy koniec obwieszczono mniej więcej przed ćwierćwieczem, jednakże jej obecność wskazuje na nieprzerwaną jego trwałość. Zdarza się bowiem dość […]

Zieleń zieleni nierówna, czyli dwa słowa o tym jak dostrzegać potencjał gruntu opisany w MPZP

O tym, że tereny zielone są mniej cenne od typowych działek budowlanych przekonywać nikogo nie trzeba. Nie zawsze jednak możliwość ich zabudowy jest ograniczona w MPZP w taki sposób, że zmiana przeznaczenia gruntu z zieleni na usługi powoduje dwukrotny wzrost wartości. Taki to obraz powstał jednak pierwotnie w oczach Urzędu Dzielnicy przy okazji naliczania tzw. […]

Nieruchomość to wiązka praw – nabywaj je w komplecie, nawet w czasie wakacji

Życie jest bogate w wydarzenia, nieruchomości to bogactwo praw, które się posiada, bo brak posiadania nawet pozornie nieistotnej ich części rodzi kłopoty na lata. W tym konkretnym przypadku kilkanaście lat temu przedmiotem obrotu była nieruchomość niezabudowana leżąca w okolicach Warszawy, w bardzo modnym rejonie, w otoczeniu domów jednorodzinnych i lasów. Ponieważ dostęp do drogi publicznej […]

Ewidencja gruntów jako narzędzie wpływu na wartość nieruchomości

Gospodarka nieruchomościami wymaga porządku. Zapewniany on jest przez różnego rodzaju klasyfikacje i rejestry, w których niewątpliwe bardzo ważną rolę spełnia ewidencja gruntów. Zawiera ona w sobie szereg informacji o nieruchomościach, pozwala też urzędom naliczać podatki od nieruchomości. Na potrzeby jej funkcjonowania istnieje Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z […]

O zmianie wartości, której nie było

Powstanie planu zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) lub jego zmiana może wywołać różne skutki w stosunku do wartości nieruchomości których dotyczą. Możemy spotkać się ze wzrostem, spadkiem lub brakiem jakiejkolwiek zmiany wartości nieruchomości. W przypadku wzrostu wartości połączonej ze zbyciem nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się […]

Wysokość odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości przejętej dekretem Bieruta

Gospodarka nieruchomościami po II wojnie światowej skomplikowała życie wielu polskich rodzin na terenie Warszawy. Na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy nieruchomości warszawskie przechodziły na własność państwa. W wielu wypadkach do przejęcia dochodziło w sposób niezgodny z samym dekretem, czego pokłosiem są postępowania administracyjne […]