Adiacenty za zbędne urządzenia

Opłata adiacencka z tytułu stworzenia właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) możliwości korzystania z wybudowanych z udziałem środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi ma w założeniu stanowić partycypację właściciela w poniesionych przez Skarb Państwa lub gminę kosztach budowy. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 50 % wzrostu wartości nieruchomości „obsługiwanej” przez wybudowane urządzenie. Ustawodawca zakłada zatem, w przeważającej większości przypadków racjonalnie, że wraz z możliwością korzystania przez właściciela nieruchomości z kolejnych urządzeń infrastruktury (przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się – zgodnie z brzmieniem art. 143 ust. 2 ugn – budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych) wartość nieruchomości rośnie.

Postępowanie w sprawie ustalenia i pobrania opłaty adiacenckiej wszczynane jest z urzędu a podstawowym dowodem w sprawie, pomijając oczywiście fakt wybudowania urządzeń i dokumenty potwierdzające finansowanie ich z udziałem środków publicznych, jest operat szacunkowy, w którym niezbędne jest wskazanie wartości nieruchomości pozbawionej możliwości korzystania z wybudowanego urządzenia oraz wartości tej samej nieruchomości, której właściciel z przedmiotowego urządzenia infrastruktury może korzystać. Różnica pomiędzy tymi wartościami stanowi podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej.

Działania w interesie naszego Klienta, który otrzymał postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania wodociągu i kanalizacji (deszczowej) sprowadzać by się mogły do analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego. Mogłyby gdyby nie jeden za to dość zasadniczy problem.

Gmina ze środków własnych wybudowała wodociąg oraz kanalizację ogólnospławną (deszczową), które w znacznej części przebiegały przez tereny mieszkaniowe i w niewielkim fragmencie przez tereny oznaczone w planie miejscowym (i w taki też sposób wykorzystywane) jako tereny produkcji, składów i magazynów. Naszym Klientem był przedsiębiorca, który na terenie własnej nieruchomości prowadził dość specyficzną działalność gospodarczą o znacznym zapotrzebowaniu na wodę połączonym z obowiązkiem oczyszczania ścieków. Celem rozpoczęcia działalności gospodarczej przed wielu już laty wybudował do swojej nieruchomości własnym staraniem i na własny koszt wodociąg oraz długi odcinek kanalizacji sanitarnej i ogólnospławnej, które były niezbędne w uruchomieniu i prowadzeniu działalności. Od wielu zatem lat korzystał z dobrodziejstw, które gmina postanowiła pozostałym właścicielom nieruchomości zapewnić realizując wspominaną inwestycję. W toku gromadzenia materiału dowodowego nikt nie zauważył, że właściciel przedmiotowej nieruchomości może korzystać zarówno z wodociągu jak i kanalizacji nawet w szerszym niż podbudowany przez gminę wymiarze. Powołany w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania nieruchomości w jej stanie bez możliwości korzystania z wyżej wspomnianych urządzeń infrastruktury oraz w jej stanie po umożliwieniu korzystania przyjmując do porównań odpowiednie nieruchomości (z dostępem do wyżej wymienionych urządzeń oraz bez takiego dostępu). Różnica wartości nieruchomości (przypomnijmy – chodziło o nieruchomości przemysłowe) wyniosła w przedmiotowym wypadku niemal czterysta tysięcy złotych co oznaczało, że wysokość opłaty adiacenckiej, wynikającego z odpowiedniej uchwały Rady Gminy wyniesie w przybliżeniu dwieście tysięcy złotych.

W omawianej sprawie trudno było zaprzeczyć podstawowym faktom. Prawdą wszak było, że gmina wybudowała urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych. Prawdą było również, że właścicielowi nieruchomości umożliwiono korzystanie z tych urządzeń oraz, o ile przyjąć odpowiednie założenia, wartości nieruchomości w jej stanie przed budową oraz po budowie poszczególnych urządzeń również należało uznać za prawdziwe. Trudno jednak było pogodzić się z faktem, że właściciel nieruchomości, która faktycznie miała zapewniony dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej powinien wnosić opłatę z tytułu umożliwienia mu korzystania z tożsamych urządzeń tyle tylko, że wybudowanych przez gminę.

Organ I instancji wydał niekorzystną dla naszego Klienta decyzję. Sprawa trafiła do samorządowego kolegium odwoławczego, które decyzję tę uchyliło jednak nie z powodów, o których mowa była wcześniej. Ponowne postępowanie organu I instancji zakończyło się … oddaleniem dowodu z operatu szacunkowego. Organ uznał bowiem, że powołany w toku postepowania rzeczoznawca majątkowy w sposób wadliwy opisał nieruchomość wycenianą w jej stanie przed wybudowaniem urządzeń jako pozbawioną dostępu do nich choć faktycznie dostęp taki był zapewniony. Kolejny biegły w sprawie zgodził się, że stan nieruchomości zarówno przed wybudowaniem jak i po wybudowaniu urządzeń był tożsamy w związku z czym nie istnieje różnica wartości, od której należało ustalić wysokość opłaty. W efekcie na naszego Klienta nie nałożono opłaty adiacenckiej a postępowanie w sprawie zostało umorzone.