5 milionów złotych – dużo czy mało?

W ostatnich dniach pojawiło się sporo doniesień medialnych o proponowanym przez Miasto Stołeczne Warszawa miejscu lokalizacji projektowanego pomnika poświęconego ofiarom katastrofy smoleńskiej. Z doniesień tych wynika, iż rozpatrywaną i najbardziej prawdopodobną lokalizacją jest grunt u zbiegu ulic Trębackiej i Focha. Żadne z przekazów medialnych nie precyzuje dokładnie informacji o gruncie, podając jedynie, iż ”jest to miejsce wykorzystywane w sposób niezbyt korzystny, na części terenu jest pętla autobusowa, na drugiej dziko utrzymany parking. Miejsce posiada potencjał, by przekształcić je w typowo miejski plac”, posiada powierzchnię około 10 arów.

W tle informacji o prawdopodobnym miejscu lokalizacji pomnika przebija się kolejna, iż przedmiotowy grunt jest objęty roszczeniem spadkobierców dawnych właścicieli o odszkodowanie. Zgodnie z zapewnieniem Ratusza, postępowanie toczące się od grudnia 2012 r. nie zagraża w żaden sposób pomysłowi posadowienia pomnika, gdyż wobec uchybienia terminowi spadkobiercy nie mogą domagać się zwrotu nieruchomości w naturze, a jedynie starać się o odszkodowanie. Ratusz szacuje, iż wysokość odszkodowania wyniesie, cyt.: nawet 5 mln zł.

Z powyższego wynika, iż Ratusz przewiduje wypłatę odszkodowania na poziomie 5 tys zł/m2 powierzchni gruntu w centralnej, prestiżowej lokalizacji. To dużo czy mało?

Aby móc udzielić odpowiedzi, należy wcześniej odpowiedzieć na kilka innych pytań. Nie wszystkie odpowiedzi są nam znane (gdyż nie posiadamy pełnej wiedzy o prowadzonym postępowaniu odszkodowawczym), jednak nawet te ogólnikowe twierdzenia i przekazy mediów wystarczą do wykreowania opinii o proponowanej przez miasto kwocie odszkodowania.

Co już wiemy? Wiemy, gdzie grunt jest położony (zbieg ulicy Trębackiej i Focha, w bliskim sąsiedztwie Teatru Narodowego, biurowca Metropolitan, Placu Piłsudskiego), jak jest położony (wyeksponowany przy jednej z głównych ulic Osi Saskiej, ulic o sporym natężeniu ruchu zarówno kołowego, jak i pieszego), jaką ma powierzchnię (około 1 tys m2).

Do szacunkowego określenia wartości tej nieruchomości dla potrzeb odszkodowania koniecznym jest sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości w dacie wywłaszczenia. Dokładna data wywłaszczenia jest nam nieznana, dlatego należy założyć iż obowiązywał wówczas Ogólny Plan Zabudowania Miasta Stołecznego Warszawy zatwierdzony przez Ministerstwo Robót Publicznych w dniu 11 sierpnia 1931 r., zgodnie z którym nieruchomość przeznaczona była wielorodzinną zabudowę mieszkalną.

Oszacowanie wartości dokonywane jest w oparciu o aktualne ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne – podobne pod względem położenia, przeznaczenia, wielkości. W ostatnich miesiącach na obszarze Śródmieścia Północnego średnie ceny uzyskiwane za podobne nieruchomości niezabudowane oscylowały wokół 8,5-9 tys. zł/m2. Zdarzały się transakcje na kwotę 5 tys. zł/m2, ale też i takie na 23 tys zł/m2. Należy pamiętać, iż wartość (a także cena) danej nieruchomości zależy od jej konkretnych i indywidualnych cech, takich jak w szczególności: dostęp do drogi, kształt, dopuszczalna intensywność zabudowy, dopuszczalna wysokość zabudowy, uzbrojenie w media, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanie pozwolenia na budowę itp.

Nie wchodząc jednak w nieznane nam szczegóły, uśredniając nieco, ale także mając na uwadze te informacje, które już posiadamy (dotyczące wielkości, przeznaczenia i w miarę dokładnego położenia nieruchomości), możemy wskazać, iż odszkodowanie za 10 arowy grunt (niezabudowany) powinno wynieść 8,5 – 9 mln złotych.

Wiemy, iż w 1945 roku przedmiotowy grunt zabudowany był zniszczoną działaniami wojennymi kamienicą. Nie są nam znane losy kamienicy, nie wiemy, czy została ona rozebrana nakładem miasta, czy samych właścicieli, nie wiemy czy były próby odbudowy kamienicy i czyimi środkami mogło się to odbywać, dlatego do powyższego wstępnego oszacowania przyjęliśmy grunt niezabudowany. Na określoną wartość oszacowania mogą wpłynąć (choć nieznacznie) poruszone powyżej kwestie.

Poczekamy i zobaczymy jaką decyzję wyda miasto (a wyda ją w oparciu o operat szacunkowy wyceny nieruchomości, w którym rzeczoznawca majątkowy dokona obliczenia wartości tej konkretnie nieruchomości). Należy pamiętać, że zgodnie z prawem strona dążąc do uzyskania słusznego odszkodowania za zabranie jej mienia może wydaną decyzje zaskarżyć.

Doskonale zdajemy sobie sprawę z tego, że proces zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jak i proces uzyskiwania odszkodowania jest bardzo długotrwały, wyczerpujący i często frustrujący, zdajemy sobie sprawę, iż dawni właściciele (a częściej ich spadkobiercy) wyczekują końca tej drogi po sprawiedliwość, jednak czasem warto pochylić się nad tym, co jest poszkodowanym proponowane, czy faktycznie jest to słuszne odszkodowanie.